【林嘉焜專欄】從上半年建物過戶一窺傳承新趨勢 這招學起來最省稅

【林嘉焜專欄】從上半年建物過戶一窺傳承新趨勢 這招學起來最省稅。(圖:AFP)
【林嘉焜專欄】從上半年建物過戶一窺傳承新趨勢 這招學起來最省稅。(圖:AFP)

依內政部統計 (國情統計通報第 132 號)(註 1),近 10 年圖表中,建築物所有權移轉登記棟數從民國 106 年起,隨房市活絡,逐年回升至 109 年 47.5 萬棟,的確反映出台灣房市這波多頭氣象。(註 1:行政院主計總處每週一至週五發行國情統計通報,並透過網際網路系統同步發送。)

110 年 (今年) 1-5 月移轉登記 20.7 萬棟,比較 109 年 (前一年) 同期增加 17.6%,過戶出現大幅增長 (見上圖右下角)。推測有部分因為房地合一稅 2.0 於 100 年 7 月實施,而且溯及既往到 105 年以後購屋者,因此造成投資客逃命潮的現象。筆者發表「房地合一稅 2.0 掀拋售潮 漏報建商折價小心挨罰」(2021.7.13) 驗算 2.0 比 1.0 稅額更加重,請讀者參閱文章。

全國移轉棟數的案件有 77% 集中在六都,可見都市房地產仍是置產及安家立業的首選。高雄市及新北市過戶增幅超過 2 成,應該近年房市多頭帶動這 2 區建案,建案完工的交屋潮造成 110 年上半年的過戶成長 2 成。要注意交屋後,若延後到 110 年 7 月以後出售,就會溯及既往適用房地合一稅 2.0 版,五年內出售都會適用重稅 45%、35%。對自住客並無太大影響,因為這個族群平均在持有 10 年後換屋。但是,投資客比重高的社區大樓,若投資客考量未來三年有 2 次重大台灣選舉及全球利率走高,則房價上檔有壓力,則未來獲利成長空間有限,卻要負擔房屋稅、地價稅、大樓管理費。投資客可能會考慮獲利繳稅出場,交屋潮可能接著出現出售潮。

110 年 (今年) 1-5 月移轉登記物件中,七成 (68.7%) 屬於買賣移轉登記 14.2 萬棟,較上年同期大增 24.1%,為 10 年來同期最大增幅。另外,繼承登記 2.5 萬棟及贈與登記 2.1 萬棟,分別增 0.5% 及 5.4%。(如下圖)

(註 2:建物過戶的原因包括:買賣、拍賣、繼承、贈與、夫妻贈與、交換、共有物分割、徵收、信託、法院判決、調解及和解、其他登記等所有權移轉登記。)

目前,房地產的相關稅法年年變動,已經非常不適合長輩贈與房地產給子女,會造成子女出售時的重稅負擔!但是,居然 110 年 (今年) 1-5 月發生 2 萬棟建物以贈與名義過戶,非常不可思議!

除非,父母擔心子女爭奪遺產,才需要事先將房地產過戶給「資金不足」的特定子女,只好無奈地採用贈與規劃。否則,子女若資金足夠,都應該以市價向父母親購買房地產。以免將來子女出售時,因為受贈取得後出售,成本過低,造成高額房地合一稅!舉例驗算如下。

王爸爸想為二女兒買一戶台北市房子,以每坪 89 萬計算,坪數 40 坪,市價約 3,500 萬元。

【方案一】王爸爸若一次贈與現金 3,500 萬給二女兒,贈與稅為 367 萬元。二女兒以 3,500 萬元購入,預定 8 年後以 5,000 萬元出售,房地合一稅大約 250 萬。

【方案二】,王爸爸若提早十年期間規劃,逐年贈與二女兒購屋資金,王爸爸每年贈與 350 萬,10 年的贈與稅合計 130 萬元。如【方案一】驗算,8 年後出售,房地合一稅大約 250 萬。

【方案三】如果王爸爸先購屋,再贈與房地產給二女兒,贈與稅為 128 萬元,與【方案二】贈與稅 130 萬相當,計算如下表。

但是【方案三】,二女兒預定 8 年後以 5,000 萬元出售,房地合一稅高達 650 萬。主要因為女兒受贈後出售,成本降低很多,只能以 1,500 萬元為成本,不能以王爸爸買價 3,500 萬元為成本,驗算內容如下表。

父母進行傳承規劃時,一定要注意贈與子女房地產後,子女來出售的成本會變低,因為依照所得稅法規定,受贈與及繼承的成本為土地公告現值加上房屋評定現值,再以通膨率調整。稅法的用語,稱房地產的「土地公告現值加上房屋評定現值」為「時價」,通常會低於「市價」。所以,受贈或繼承後再出售的房地產,會因為成本 (= 時價) 偏低,而造成高額所得稅負。將以上三個方案的前後二個稅加總後,全方位評比各方案的稅負高低,如下表。

上表結果轉為柱狀圖,並評論於下。

【方案一】王爸爸若一次贈與現金 3,500 萬,贈與稅 367 萬元,最貴!除非王爸爸重病,必須立即移轉現金存款給孝順的二女兒,避免王爸爸死後,眾子女爭產,否則,不會推薦方案一!

【方案二】是最省稅的方案,早做總比晚做好。分年贈與真是降低遺贈稅的不二法則!父母能提早做傳承規劃,讓子女不用承受房地合一重稅,顯現智慧!

【方案三】是稅最重的規劃!除非,王爸爸重病,必須立即移轉名下房地產給孝順的二女兒,以避免王爸爸死後,眾子女爭產,否則,絕對不會推薦方案三!

依內政部統計 (國情統計通報第 132 號),居然 110 年 (今年)1-5 月發生 2 萬棟建物以贈與名義過戶,非常不可思議!難道有 2 萬位父母罹患重病,情不得已需要贈與移轉房地產!可見還有多家庭的父母,仍不懂房地合一稅對遺贈取得房地產的重稅陷阱!明明父母身體健康、時間充裕,卻不知道採用【方案二】。

曾經有客戶向筆者諮詢,如果已經完成【方案三】贈與房地產給子女,只要子女不出售,其實也不會有房地合一的重稅啊!筆者認為這就是自欺欺人,父母為何要規劃讓子女一輩子都不敢出售房地產的規劃?而且,就筆者 15 年來的稅務諮詢經驗,發現父母二人都過世後,子女就會陸續出售房地產,變現為資金,轉作其他理財或償還房貸。至於子女繳重稅,會心疼嗎?不會的啦!子女分錢最開心!可惜的是父母辛勞成果,因為當時不懂稅法,最後被房地合一稅扒一層皮,才讓子女取得現金,損失的是父母的血汗錢,而子女卻不會心疼。

最後總結,房地產已經不是節稅工具,長輩不需要特地將現金繞路到房地產再移轉給下一代。


稅務名師 | 林嘉焜

專精個人資產之稅務規劃、企業股權安排。曾任職於台灣及香港之壽險、銀行及證券商。目前十餘本著作主題涵蓋理財、信託、稅務、保險,應邀演講場數近2千場,連續十年獲得台灣金融研訓院菁英講座殊榮。

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