【林嘉焜專欄】房地合一稅2.0掀拋售潮 漏報建商折價小心挨罰

陳先生於民國 107 年 1 月購買高雄一間電梯大廈新成屋，以 1,000 萬元向建商購入。陳先生眼光獨到，搭上台灣房市多頭行情，房價節節升高！由於房地合一稅對 2 年內出售獲利，課以 45%、35% 重稅，陳先生心中盤算持屋滿 2 年後出售。

不料，房價飆漲引起政府注意，行政院在 110 年 3 月提出修法，立法院也在 4 月 9 月火速三讀通過，並從 110 年 7 月 1 日起施行。最讓投資客驚訝的是 2.0 版的「溯及既往」！陳先生措手不及，原本以為已經持有超過 2 年，可以適用正常的 20% 稅率，孰知人算不如天算，如果延後到 110 年 7 月以後出售，還是要恢復適用 35%！陳先生請稅務顧問驗算稅金 1.0 與 2.0 的稅額差距，假設以 1,650 萬出售，稅負驗算如下表。

因此，陳先生決定要趕在 110 年 7 月前出售此房地產，以免多繳稅負。趕緊委託房仲出售之際，誰知又遇上台灣 5 月疫情爆發，看屋人數遽減，陳先生非常擔心無法及時出售，陳先生開價 1,700 萬，心中期待能在 1,650 萬成交。難得買方出現，卻開價 1,580 萬，看屋人看準投資客急於脫手而趁機殺價。雖然與陳先生預期價位差價 70 萬，但是拖過 7 月出售，稅金會多繳 94 萬，經過雙方協議後，雙方以 1,600 萬成交！

恭喜陳先生獲利入袋，解決一件心頭大事！以成交價 1,600 萬驗算，提早在 2.0 版本實施前出售，省稅 87 萬，如下表。

陳先生當時以 1,000 萬元購屋，貸款 7 成，利率 1.6%，持有房產 3 年 5 個月，利息支出 38 萬元，交屋當時又被建商多收水電及瓦斯管線費用 15 萬元。出售成本包括仲介費 48 萬元、房地合一稅 101 萬元、其他規費 2 萬元。列算統計如附表，實際獲利為 366 萬元。

以陳先生自備款 300 萬元而言，3 年半下來，絕對報酬率為 122%，賺足一倍以上。年化報酬率為 26%，比巴菲特的波克夏公司股價年化報酬率 (1965-2020)20% 還高！更何況，波克夏公司績效在 2020 年才賺 2.4% 而已！(2018 年 2.8%、2019 年 11%)

正當陳先生高興之餘，國稅局查獲陳先生於 107 年與建設公司簽訂房屋土地買賣契約，契約書上登載買賣總價金為 1,000 萬元。但是，簽約後，陳先生與建設公司協議折價 100 萬元，取得銷貨折讓證明單，但是雙方沒有重新簽訂契約。當 110 年出售時，陳先生只拿出買賣契約書到國稅局申報房地合一稅，並以 1,000 萬元列為取得成本。結果，國稅局向建設公司調閱相關文件時，發現銷貨折讓資料，認定陳先生虛報取得成本 100 萬元，重新計算稅款如下表。

除了補稅之外，還有加處罰鍰，依照所得稅法第 108-2 條規定，可以罰 2 倍以下。

民眾請記得應以實際付款金額作為買入成本，誠實申報房地合一稅。