〈觀察〉房市有望創近6年最好表現 反而成打房理由?

央行總裁楊金龍。(鉅亨網資料照)
央行總裁楊金龍。(鉅亨網資料照)

今年中以來,在超低利率環境下,房市快速轉熱,數名台灣央行理事在第三季已表態關注國內房市發展,央行近來更找銀行喝咖啡,然而,不動產保值觀念仍深植人心,在全球均實施寬鬆政策的外溢效果下,房地產更成為資金好去處,搭配今年股市不斷改寫新高,財富效果有利房市表現,這波房地產成交升溫,不小動能來自台商回流帶動廠辦及周邊自住實質需求,短期內央行應不至於祭出過往的信用管制措施。

可觀察到,2015-2018 年間,每年全台移轉棟數均不到 30 萬棟,去年僅 30 萬棟,房仲業者預估,今年全年移轉棟數有望站上 32 萬棟,超過 2014 年的 32.06 萬棟,成為近 6 年房市最好的一年。

不過,央行數名理事在第三季理監事會議紀錄中,表態關注國內房市發展,並認為「若有必要」應提出選擇性信用管制措施。顯然,打房關鍵在,如何認定提信用管制的必要性。

央行近期陸續找來 14 家銀行「喝咖啡」,原因在於,至 9 月底全體銀行不動產貸款占總放款比重為 35.8%,接近歷史高點的 37.9%,且多家銀行住宅建築及企業建築放款總額,已接近銀行法第 72 條之 2 規定上限,因此,央行籲請銀行將信用資源應合理配置。

從過去政府的打房經驗來看,主要時點是落在 2006 年買賣移轉棟數達 45 萬、2010 年達 40.6 萬棟之後,似乎 40 萬棟是一個打房門檻。

當時央行在 2007 年限縮小坪數物件貸款、2010 年祭出第二次選擇性的信用管制、限縮土建融,2011 年再祭奢侈稅措施,並於 2012 年、2014 年推第三和第四次的信用管制措施,有效使全台平均房價最高的台北市在 2010-2015 年間移轉棟數大幅下滑,新北下滑趨勢也成形,不過,中南部在此期間其實並未大幅受影響,反映這些措施有效緩和投資客大炒北部房產的狀態。

從房仲業者多預期今年移轉棟數上看 32 萬棟的數據判斷,雖是 6 年來高點,但比起過去經驗 40 萬棟的打房門檻,仍有一大段距離。

近來央行理事雷仲達表態,目前房市屬區域性的上漲,例如台積電在台南和新竹新建廠帶動當地購屋需求,只要不是投機都算健康,並認為房地產的正常交易和需求是經濟成長動力。

整體來看,目前房市並未見到移轉棟數暴增情況,再加上股市頻創高間接帶動的購屋氛圍,以及歷史新低的利率環境,儘管央行近來對房市監控氣氛持續升溫,但短期應暫無大動作抑制房市熱度的明確需求,惟仍不排除針對投資客的部分管控,仍箭在弦上。


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