房子買重劃區是利多?這些事沒做好等著被套牢

※來源:好房網
有些重劃區開發時程會拉長,因此生活機能若要到位需很長的時間,這些都是在投資之前該先認知的風險。(圖/好房網News記者黃暐迪攝影)
有些重劃區開發時程會拉長,因此生活機能若要到位需很長的時間,這些都是在投資之前該先認知的風險。(圖/好房網News記者黃暐迪攝影)

一般人對於重劃區建案的印象,普遍認為大環境品質優於舊市區,重劃區內不僅街道整齊,棟距較大,住起來更舒適。而建設資源多,也是一大誘因,房價也有較大的增值空間,因此越早入手,選擇性越高也有機會搶到便宜。但專家分析,重劃區的開發或投資會面臨不同階段的發展,每個階段都有不同的策略,而且重劃區的開發並不是永遠一路向上,有時像股市一樣會拉回或盤整,其間還是會有風險。

房地產專家張欣民表示,在整體房市持續不景氣下,但各地方政府釋出一些新興重劃區的土地來標售,即使不像景氣多頭時多方搶標、溢價超表,有些地方的標售成績還是讓人眼睛為之一亮,像是新北土城暫緩發展區與新店央北重劃區、桃園中路特區、高雄中都重劃區等……。

張欣民說,重劃區的開發或投資,每個階段都有不同的策略,而投資當然也不是保證穩贏狀態。因此他認為,從開發成長的角度來看,重劃區的開發可分為三個階段,也就是一開始的「長草」階段、再進入到「長房子」階段以及最後「長生活機能」階段。

長草階段

獲利高 「長草」階段是指重劃區才剛開始規劃,或是已重劃完,發完配地剛要推案階段,這時區域內還是雜草叢生,荒蕪一片。以這波房市大多頭來看,這個階段是最好的投資時機,如果有眼光,口袋夠深,買土地參與重劃再分回配地,獲利最驚人,來不及參與前半段,也可參予重劃區抵費地的標售,或是購買第一波建築推案,也是有不錯的獲利空間。

以新莊的頭前重劃區為例,有建商在當地推出第一個建案時,每坪還只在 30 出頭萬,但沒多久就炒到 4 字頭,很快又開到 5 字頭,如果在第一波推案時就買進,獲利相當可觀。新莊副都心在「長草」階段幾塊抵費地的標售,當時搶下土地者,獲利更是驚人。

長房子階段  留心議價

「長房子」階段是指建商已大舉進場推案,房子一棟棟開始大量興建,房價也漲一波了,議價空間縮小。這個階段,還是可以進場買房,因為只要後續還有建案,價格就會繼續往上,仍有上漲空間,但還是要特別提醒,這時買房時要用心議價,不要一味追高,買到相對偏高的住宅。

長機能階段 易套牢

至於「長生活機能」階段,則是區內很多社區都已完工交屋,住戶開始進駐,日常生活機能如超商、超市、餐廳等店家也一間間開起來,生活機能越來越完整。到這個階段想再進場投資,風險已高,套牢機會甚至高於獲利。相反的,如果之前已進場購屋投資,這時是不錯的獲利了結時機,把房子賣掉,手上的資金即可再尋求另一個投資時機點。

投資重劃區前要先做功課

重劃區的開發不見得都很順利,像在這波房市起漲之前,很多重劃區都是處在「長草」狀態,因為沒有建商願意進入開發,所以連負責開發的政府及原地主或建商都慘遭套牢。即使進入到「長房子」階段,也可能因為景氣的影響,出現重劃區一邊是長房子一邊仍是長草,現在大家看到寸土寸金的信義計畫區,也有很長一段時間是出現開發停滯的狀態。特別是一些大型的重劃區,其開發時程可能會非常長,因此長生活機能的時間會更形延後,這些都是在投資重劃區之前該先認知的可能風險。

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