【名家觀點】預售屋制度到底便宜了誰？

內政部去年 5 月就將實價登錄修正案送請立法院，裡面包括了「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」兩項關鍵的房產資訊透明化規定，然而儘管執政黨居住正義喊的大聲，該項法案遇到選舉的敏感時刻，政黨不願意得罪房產相關從業者，該法就成了立院多數黨不願觸碰的禁忌，本屆會期通過的機會趨近於零。 為何「預售屋即時登錄」會成為建商及房產供給方要強力抵制的條款？因為按照現行法規，預售屋的銷售案件，只要在完工交屋後，才有進行交易價格登錄的義務，然而預售屋從簽約到完工交屋，期間往往隔了 1 至 2 年，這個時間上的空窗期，等於給了建商、代銷等從中做價的空間；至於對消費者來說，如果沒有「預售屋即時登錄」的規定，消費者要等到房屋交屋後，才知道 2 年前自己是不是已經成了建商抬價的冤大頭。

看的更遠些，預售屋制度其實只有在中港台三地才有的售屋方式，以目前台灣的法令，允許建商在取得建照執照後，就可以一面蓋房子，一邊賣房子，這樣的制度如果在房地產未來一片光明的背景下，消費者理論上是可以用現在比較便宜的價格，去買進未來預期會漲價的房產，也可以在合法範圍內，依據自己的居住需求，跟建商討論調整部分室內裝修內容的客變權力，並且監督建商施工時期是否有依圖施做；對於建商來說，預售屋制度如果搭配購屋者分段付款機制，則可以大大減輕開發商的資金壓力，理論上是個可以雙贏的機制。

但如果未來房地產市場價格下行機率較高時，此時如果能掌握充分價格資訊的消費者，不會想要用目前比較高的價格，去買一個交屋時市價可能已經下修的物件；但從建商的角度來看，越是不景氣的市場，越需要儘早從客戶端收到資金，所以建商更為傾向採取預售屋的制度，甚至拉長預售屋銷售時間，期盼能在開工前，能儘量拉高物件的銷售比例，在買賣雙方需求不同調的前提下，即時透明的預售屋即時登錄，等於給了消費者比價與掌握交易行情的利器，如此一來建商拉抬價格的空間就會被壓縮。

此外，預售屋制度等於是消費者在還沒完全看到房屋成品時，就必須付錢給建商的制度，先天上消費者就必須承擔比較多的風險，所以如果從保護消費者立場出發，如果政府連個「預售屋即時登錄」這種資訊透明化的基本公平都走的步履闌珊，那乾脆廢除預售屋的售屋方式，要求建商一定要在取得使用執照後，才能對外販售房產物件，這應該可以大大減少過去因為預售屋制度，而衍生出一堆的房產交易糾紛；也可以藉由拉高建商的財務門檻，淘汰一些財務狀況不佳的建商，避免消費者再度遇到建商蓋一半跑路，物件成為爛尾樓這種欲哭無淚的情形。

最後還是要提醒一下，確認區域房屋行情，跟確認自己的購屋預算額度一樣重要，千萬不要讓購屋後的房貸，吃掉家庭超過 1/3 以上的月收入，就算全球可能一步步走向低利率為主的經濟型態，不用擔心房貸會因為升息而攀升，但光是看著房屋市價不停下跌，繳給銀行的貸款卻一毛都沒少，心理跟財務上的壓力，恐怕會引發家庭成員的負面情緒，讓買房變成夫妻間失和的主因，這就真的得不償失了。

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