【國泰投顧】短線利空突顯REITs投資價值

2020 開年至今，突如其來的新冠肺炎爆發，由中國迅速擴散至超過 20 個以上國家，各界擔心疫情可能擴大、供應鏈中斷及商業活動減緩恐將拖累經濟成長，引發全球金融市場動盪。1 月下旬疫情爆發至今，全球股市開低走高，與疫情關聯性較低的不動產證券化信託基金 (以下簡稱 REITs)，基本面相對有支撐。各子產業來看，飯店及賭場 REITs 將受遊客減少的負面衝擊，如未來疫情能順利受控，防疫期間也未拉長，其餘子產業影響應有限，建議可利用利空消息拖累股價時，分批佈局全球 REITs。

　　根據券商 Charles Schwab 的統計顯示，1981 年至今全球共發生 13 次大型疫情，疫情發生後 1 個月、3 個月、6 個月，全球股市（以 MSCI 世界指數為例）的平均漲幅分別為 0.44%、3.08% 及 8.50%。國泰投顧表示，由過去經驗來看，突發性的利空，像是病毒疫情，對經濟及股市造成之影響均屬短暫。由於新冠肺炎病例持續增加，未來數個月全球經濟成長恐將因疫情而下修，而全球 REITs 預估獲利成長性仍佳，今年可望維持 5% 左右的獲利成長，在市場呈現動盪之際，建議可分批佈局 REITs。

■少數 REITs 受疫情衝擊，近期可觀察財報公布狀況
不可否認的，受航班停飛及暫停旅遊或商務活動，休閒觀光相關的 REITs 仍會受衝擊 (例如飯店及賭場)。以美國為例，來自中國及整體海外遊客，分佔美國飯店需求的 3~4% 及 5~10%，擔心疫情而導致訂房取消大增，拖累彭博飯店 REIT 指數 1 月修正 9.68%，而該指數 2 月以來已出現 5.09% 的反彈 (截至 2 月 14 日)。國泰投顧認為，休閒觀光 REITs 佔指數權重不及 5%，近期觀盤重點應放在財報公布狀況。根據美林美銀證券的統計，其研究涵蓋的美國 REITs 相關公司中，截至 2 月 14 日止，已有 44 家企業公布去年第四季財報，其中第四季獲利有 84% 企業高於或符合市場預期 (43% 企業高於市場預期，41% 符合市場預期)，僅 16% 不如市場預期，而針對 2020 年獲利展望，目前有提供的 10 家企業中，30% 上調獲利預估，70% 維持獲利預估。

目前為止公布之財報狀況相當不錯，像是公寓住宅及辦公室類股，近期股價均呈現強勢。賣場類股方面，美國市值最大的賣場 REITs 公司 - 賽門物業 (Simon Property) 也在 2 月 10 日宣布以每股 52.5 美元，總金額 36 億美元收購另一家賣場 REITs 公司 - Taubman Centers 八成股權，因收購價較前一個交易日收盤價高達 51% 溢價，為市場帶來不小震撼。過去幾年在線上銷售的衝擊下，對大型賣場物業經營者造成不小考驗，今年 1 月底賣場類股股價相對其持有物業之折價幅度達 53.1%，為折價最為嚴重的子產業 6。國泰投顧分析，賽門物業的購併案具有兩個意義，第一，優質企業具備較佳的經營能力及財務體質，能在逆境中突圍，藉併購進行擴張；第二，此併購案也可望延續去年 9 月後抬頭的價值投資動能，帶動相關折價企業之股價表現，除了併購外，去年上半年愛爾蘭的 Green REIT 下市後，沈寂已久的私有化下市活動可望再度出現。
資料來源：Bloomberg；資料日期：2020/2/11

面對持續發展中的新冠肺炎疫情，國泰投顧提醒，金融市場至今尚未出現失序的瘋狂賣壓，連疫情重災區的中國及香港股市均止跌反彈，呈現疫情與行情脫鉤的走勢。如未來行情出現較大幅度的非理性下跌，可採取分批佈局的策略，其中，與疫情關聯性較低的 REITs，具備穩定現金流、高殖利率的特性，建議可適時加碼適度配置。

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