無限期地上權糾紛求解方？ 專家：打官司比較快

近來地上權住宅再次成為買房的話題之一，不過有網友在網路上求問，認為 20 年前父親買下的地上權、如今面對地主想賣土地，但對於地上權建物折舊問題、價格問題提出疑問。專家分析，地上權住宅針對地主想把土地部分轉讓時，住戶有優先承購權，但對於當初雙方設定地上權時的使用目的，用途約定與後來不一致，或違反當初約定的使用內容，或其約定不明確，導致地主想要轉讓出售土地時，與地上權人有利益上衝突時，最後幾乎都是透過訴訟、由法官裁決。

土地改革協會副秘書長吳宜學直言，地上權住宅一般可分為有約定期限、無約定期限兩種，有約定期限的地上權住宅如市面上標榜 50 至 70 年期限，好處就是住宅價格相對便宜，但除了建物外，若是國有地還需要每年付給政府地租，期限一到則須將建物及土地返還。

另外一種就是地主與買方簽訂設定地上權時、並無約定期限，雙方談定條件後到地政事務所辦妥地上權登記。但無論哪一種，原住戶對於地上權買賣都擁有優先承購權。

對於無期限的地上權住戶，面對地主想要賣地、也找好了買方，這時候地主一定要依程序、知會地上權人跟價及購買意願。倘若地上權人不買，等於放棄了優先購買權，這時候地主便可以把土地出售他人，同時地主可與地上權人協商權利價值，土地出售轉讓、同時可以塗銷地上權。依個案的不同，也有網友經驗回應，曾有地上權人拿到土地交易價金的 1/3 的案例發生。

吳宜學分析，建商買了土地之後，若要塗銷地上權，一般是履行原地上權人的「租期」或是雙方協議塗銷。若是遇到沒有設定期限的地上權人，則可能就需要透過訴訟來處理，依民法第 833-1 條規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」

用案例說明，如果當初設定地上權約定是用來農用種田，後來卻拿來當掩埋場或其他非農用用途，就不排除可以依法主張終止地上權或重新訂定期限；但這個主張是否能夠成立，還是要依據個案事實及法官審酌判斷而定。