【蔡志雄專欄】現階段換屋一定要注意四大原則

房地產市場常見一些有趣的術語,比如說「三宅一生」,意思是人一輩子買屋、換屋大概會有三次,這樣的說法倒是沒錯,畢竟人生不同的階段,居住需求不同,另一方面,房價相對於薪資水平,依舊高高在上,購屋一開始也不可能一步到位,於是便又有所謂的「先求有,再求好」。於是,換屋也是一生當中,會遇到幾次的關鍵階段。

換屋,必須考量當時房價趨勢而有不同做法,以目前房價處於下跌並繼續往下尋求跌幅滿足點之際,換屋可以遵循以下四大原則:

1 買方市場,先賣後買:

當房價處於上漲之際,房價會越來越高,賣方少買方多,好屋容易賣很難尋,是「賣方市場」,所以可以考慮先買到新屋以後再將舊屋賣出,這是先買「便宜價」,再賣「昂貴價」。反之,像當前房價處於下跌階段,包括未來還會有長時間的房價整理期,買方少賣方多,好屋很難賣容易尋,是「買方市場」,所以應該先把舊房子賣掉之後,再買進新房子,有機會越等越便宜,這是先賣「昂貴價」,再買「便宜價」。另外,同時考慮貸款條件的話,先買後賣,等於同時持有二間房屋,第二間會被當作投資用途,貸款條件必較差,先賣後買則無此問題,容易取得較佳貸款條件。

2 居住需求,考慮將來:

換屋時,不能只是考慮現階段的居住需求,還要把將來十餘年之居住需求考量進去,例如新婚夫妻剛結婚,打算當頂客族的話,那麼,小套房的空間就可以滿足居住需求,至於如果打算婚後第二年生下一個小孩,婚後第五年生下第二個小孩的話,一開始就應該買至少二房的物件,而不應該買小套房,否則,一旦第二個孩子出生,空間不足結婚五年就必須換屋,如果當初購入二房物件,起碼可以居住到孩子念國中階段。因此,沒有將未來十餘年居住需求考量進去,頻繁換屋將增加搬遷、房仲服務費等額外成本。

3 熟悉環境,先租後買:

既然現階段房價處於下跌階段,包括未來還會有長時間的房價整理期,「買方市場」還會維持一段時間,所以先將舊房子賣掉之後,也不用急著買新房子,可以在房市裡好好挑選。有句話說,「千金買屋,萬金買鄰」,好鄰居的重要性不亞於房子本身,所以房子賣掉之後,不妨先當個聰明租屋族,挑選喜歡的社區或區域,先用租的,如此一來,不但可以事先居住實際體驗生活機能,還能知道鄰居究竟好不好,萬一碰上不好的鄰居,頂多忍受一年就可以搬走,還有機會得到附近第一手售屋的資訊,「近水樓台先得月」呢!

4 優惠退稅,兩年完成:

另外,要特別提醒,雖然房價下跌「先賣後買」不用急著把新房子買回來,但是如果要享受重購退稅的優惠,出售跟買進房屋必須符合兩年內之規定。

把握房價下跌趨勢下的換屋四大原則,先求有再求好,人生不同階段都可以找到好宅,幸福一輩子!


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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