快報丨當代置業成立養老房託平台Modern REITs 養老類REITs上市可期

1成立養老房託平台Modern REITs 

10月16日，當地置業（1107.HK）發佈公司公告表示，公司正積極計劃佈局綠色健康養老產業，併成立下屬綠色健康養老房地產信託平台Modern REITs。同時亦會繼續現有的房地產開發、酒店經營、物業投資等業務，形成多頭的發展模式，為本公司未來盈利註入新的動力。

Modern REITs是當代置業全生命週期產業家園概念的延伸。著力於綠色健康養老資產，形成機構養老、社區養老和居家養老的服務。Modern REITs旗下有三個子平台，分别為科技平台養老科技公司、養老服務運營平台當代綠色健康養老服務關懷公司和技術平台當代綠色健康養老建築技術公司。

Modern REITs是綠色健康養老收租盈利資產和綠色健康養老服務運營即居、養、醫、教、園的結合，Modern REITs具有很強的專業性，配合更多的資源整合，包括醫療資源、保險服務培訓資源等。Modern REITs主要業務為養老客戶提供養老保障的需求，如養老園區、醫療健康、養老商業及養老金的資產管理等服務。現時Modern REITs中儲備的項目包括但不限於北京當代雲境項目、美國休斯敦梨城項目、西雅圖Redmond項目及擬收購的養老商業綜合體等。

同時由於Modern REITs的業務模式有前瞻性，對於未來在中國養老市場的業務推進和佈局有強大的支撐。因此，在未來合適的時間内，綠色健康養老資產達到一定規模的情況下，當代置業亦會考慮把相關資產作為養老類房地產投資信託基金（即Real Estate Investment Trusts或REITs）獨立分拆上市。

2購買6幅位於加拿大的地塊及其上的養老商業綜合體

同日，當代置業發佈公司公告，宣佈其以2.2億加元購買六幅位於加拿大的地塊及其上的養老商業綜合體。6幅地塊位於加拿大英屬哥倫比亞省列治文市，地盤面積約為62.44萬平方尺，地塊最大可建建築面積合共94.05萬平方尺。當代置業表示，6幅地塊餘下的面積計劃未來作住宅、長者房屋及商業之潛在發展用途。

該等地塊已興建有一座養老商業綜合體，建築面積約為384,312平方尺，可租賃面積約為370,884平方尺。該綜合體包括商店、書店、診所及餐飲店。現時該等地塊有約1,157個停車位。該等地塊餘下之地盤面積計劃未來作住宅、長者房屋及商業之潛在發展用途。由目標公司實益擁有100%權益之First Richmond North Shopping Centres Limited為該等地塊之登記擁有人。目標集團收購該等地塊之原先成本為208,000,000加元。

該等地塊為超級市場、唐人購物中心及辦公室，距離3號道路（No.3Road）約兩分鍾車程，而由蘭斯登站(Lansdowne station)步行前往隻需時約15分鍾，驅車前往溫哥華國際機場需時約15分鍾。該等地塊南面為溫哥華最大之自然公園。

當代置業表示，其作為中國領先發展商，以打造綠色科技+舒適節能+全生命週期之生活家園為目標，深明環境及氣候將為未來常見之全球問題。目前正尋求產品創新及深化產品鏈之機會，以應付客戶於各個人生階段之不同需要。

當代置業於中國發展近20年，創立摩碼(ΜΟΜΛ)品牌及產品線。因此其將以此最宜居核心城市之一溫哥華列治文市為起點，建立具備綠色建築元素之綜合長者社區。另外，列治文市主力發展特有業務如住宅、健康中心、商店、醫院及老人中心。基於加拿大移民人數不斷上升及對長者老年支援之龐大需求，預期於未來10年，65歲或以上之人口將大幅增加。同時，更多亞洲人（包括來自亞洲之長者）希望移居至加拿大之綠色城市。因此，當代置業決定進軍此市場，開拓長者房屋之龐大商機。

當代置業認為，該交易有助於公司業務佈局和進軍養老產業，以養老商業綜合體帶動，為週邊發展養老住宅、養老社區帶來凝聚力。

3當代置業2018年上半年財務數據

2018上半年，當代置業期内營業收入約為人民幣48.59億元，上半年毛利達人民幣9.45億元；經營性利潤達到人民幣4.19億元，同比下降約9.8％；期内溢利達到人民幣3.61億元，同比減少32.5%。截止報告期末，銀行結餘及現金（包括受限製現金）為人民幣92.57億元，佔集團總資產約19.4％。

截至2018年6月30日，集團合約銷售額約人民幣133.56億元，其中物業合約銷售額約人民幣132.17億元，車位合約銷售額約人民幣1.39億元，物業合約銷售面積約1184918平方米，銷售均價每平方米約人民幣11155元。上半年獲取13宗地塊，貨值約人民幣135億元。土地儲備面積約737萬平方米（包括投資及持作運營之面積），總貨值達到約人民幣1100億元。依據貨值的分佈情況為一線城市39％，二、三線城市51％，其他城市的10％。

2018年上半年集團毛利達到人民幣9.48億元，較2017年同期增加人民幣6027萬元。經營性利潤達到人民幣4.19億元，較2017年同期錄得輕微下降約9.8%。期内溢利達到人民幣3.61億元，同時每股基本盈利人民幣0.105元。於2018年6月30日，集團資產總值為人民幣477.71億元，較2017年12月31日增長約5.8%。土地儲備面積達到737萬平方米。

4養老地產REITs前景廣闊

（一）養老地產REITs的發展背景

十九大報告提出“加快老齡事業和產業的發展”，以及將“房住不炒”放在重要地位，這些都推動著我國養老地產發展。我國養老地產的突破口是REITs，REITs的自身屬性與養老地產特點相契合，隻要養老地產能夠長期穩定的回報給REITs投資者，REITs就能夠為養老地產提供低成本的資金支持，助力快速形成專業化的養老產業鏈。

習近平總書記在十九大報告中提出，“要積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體係和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業的發展。”總書記的這一論述，既是對我國老齡化社會面臨的形勢和矛盾的準確判斷，也是對養老產業政策體係建設、老齡事業發展的深刻分析，尤其是通過“醫養結合”加快發展養老產業的指導思想，為新時代老年住區和養老地產指明了方向。養老地產應圍繞“老有所養”、“住有所居”這兩個老百姓關心的核心問題，助力養老產業發展，促進住房、養老、生態三方面協同發展。

習近平總書記在十九大報告中還指出，要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購併舉的住房製度，讓全體人民住有所居。”“房住不炒”這一未來我國住房政策核心指導思想對養老地產意義深遠，養老地產作為促進老年人生活升級和健康保障的載體和平台，在發展理念上要跟上新時代，與我國住房發展目標和供應結構相適應。

養老地產的核心在“後續運營和持續照護服務”，其主要盈利來自於長期租金收入和資產升值，現金回流速度慢，在開發和運營階段均需要有穩定的、長週期、低成本、大規模的資金做支持，這一點與目前追求高槓桿和快週轉的房地產開發有本質區别。

在融資渠道缺乏、資本結構不合理、社會資本參與度低，無法獲得長週期和低成本資金的支持情況下，養老地產開發企業必須利用部分物業的銷售款來保證現金流，同時也包括債務借新還舊和放大財務槓桿。因此養老地產面臨的核心問題即是融資製約和金融模式乏力，而近年來，隨著國内REITs市場的逐步發展，借鑒美國養老地產REITs等成熟市場養老地產融資工具和發展模式等，以REITs模式突破發展瓶頸將成為我國養老地產大飛躍的發力點。

（二）養老地產亟待REITs助力

我國養老地產的突破口是REITs，任何產業鏈的形成都是一個完整的資本循環，養老產業也不例外。REITs模式非常有可能成為中國養老地產的發展之路。隻要養老地產能夠長期穩定的回報給REITs投資者，REITs就能夠為養老地產提供低成本的資金支持，快速形成專業化的養老產業鏈。

REITs的自身屬性與養老項目的經營特點相契合。成熟的養老項目具有穩定、持續的現金流。而REITs這種結構性融資模式的本質是一種資產信用融資，隻要該項資產能夠產生現金流，該現金流就可以被證券化。在我國，REITs具有廣大的潛在投資者。我國的金融市場的不完善，使得投資者尤其是個人投資者的投資渠道單一，風險小、收益高且穩定的投資渠道更是欠缺，社會存在大量閑置資金。REITs作為創新金融工具，其較強的流動性、較低的投資門檻，有利於吸引廣大的居民投資者。

相比於IPO等融資方式，REITs更加適合養老地產。很多發達國家REITs主要依靠物業租金收入派發股息，分紅比例高達90%以上。REITs每股年化收益一般要求在6%-10%即可，每年可以定向增發進行多次融資。REITs是資產證券化的產物，因此持股人隻需要關註REITs項下資產運營情況，隔絕了母公司或企業控製人等因素的影響，因此REITs股票波動性比較低，價格比較平穩，能夠比較好地反映房地產週期和具體企業資產的運營情況。REITs不要求上市企業有非常好的題材和非常高的預期收益，隻要求管理者能夠專業化地管理企業資產，儘可能提供長期穩定高比例的分紅收益。REITs的上市要求併不高，所以它能夠快速地為養老地產縮短資金回報週期，儘快完成養老地產的資本循環。

未來中國國情是人口老齡化，未來房地產的發展方向是養老地產，未來地產金融的發展方向是養老地產REITs。儘管國内市場還沒有推出REITs，但卻併不缺乏多元投資人。養老地產與REITs都是政策風口下的發展方向，併且養老地產不同於普通商業住宅產品，可以通過預售款提前融資、通過產品銷售迅速完成資金回籠，幫助企業解決最關鍵的融資問題，因此養老地產REITs無論是對養老產業發展、還是房地產企業轉型、房地產金融發展等都具有重要意義，其未來發展空間也必定廣闊。

來源丨REITs研究中心