息魔來襲房市走跌壓力增 逾半港民仍想買房 惟真正考驗在年底

美國聯準會 (Fed) 升息 1 碼，香港銀行 12 年來首度調高最優惠利率(P)，金管局總裁陳德霖提醒，利率變化會對資產價格包括房市產生影響，帶來價格波動。財政司司長陳茂波預期，香港超低利率環境將會過去，升息會對房價造成走跌壓力，民眾須留意利率及資產價格風險。不過吊詭的是，一份調查顯示，超過一半受訪的香港民眾對買房意願依舊不減。

陳德霖解釋，美國經濟受惠大規模財政政策刺激，短期內經濟增長動力有望保持強勢。不過，他稱美國在經濟增長的同時，美國勞動市場人力資源緊張，令工資有上升壓力；再者，能源商品價格高企，油價將升至 80 美元一桶。

此外，陳德霖認為中美雙方一旦全面落實增加關稅，屆時消費品價格會進一步上升，以上多個因素均令美國通膨壓力上升，預期美國升息還會持續，且升息的步伐有可能加快。

根據 Fed 利率會議聲明，美國會漸進式升息，預測今年內再升息一次，並維持明年升息 3 次的預測，至於美國今年的經濟增長預測則由原來 2.8%，上調至 3.1%。

面對美國升息所帶來的風險，陳德霖表示，升息後資產市場會否顯著調整、中美貿易糾紛會否持續甚至惡化等多個因素，均為香港經濟帶來不確定性及波動。

他提醒，利率變化會對資產價格包括房市產生影響，市場不應預期價格會單向上升，民眾要小心管理利率上升及市場價格帶來的波動。至於目前的房貸測試為 3%，壓力測試為長期房貸業務管理風險，金管局會繼續房貸市場變化而作出調整，現階段是否有變則是言之尚早。

談及資金流向趨勢，陳德霖表示今年 4 月至今，香港流走的資金約港幣 1000 億元，是 2008 年以來流入香港資金金額的 1/10，雖然資金有流走跡象，惟他相信資金流動不會對利息或銀行體系造成太大衝擊。

他認為，一旦香港資金急速流走，香港還有 1.6 兆元的貨幣基礎，同時銀行持有的外匯基金票據亦達 1 兆元，香港的銀行體系有很大的緩衝空間。

陳茂波表示，Fed 的聲明中有關貨幣政策環境「寬鬆」的措詞被刪除，未來升息的步伐不可忽視，預期香港超低利率環境將會過去，相信香港銀行未來升息機會增加，房貸負擔會隨之而上升。

他說，最優惠利率上調，難免會加重民眾的房貸負擔，且香港銀行早前亦已調高房貸利率水平，再加上未來房市供應大幅增加，預期會對房價造成下跌壓力，呼籲民眾管理利率風險及注意資產價格風險。

不過，民眾似乎對銀行上調最優惠利率無感，中原房貸委託港大民意研究計劃於 9 月中進行的《公眾對本地房市、利率及購屋意欲意見調查》結果顯示，逾半有意購屋者意願不減。

調查訪問 1002 人，334 名為有意購屋者，其中過半數 (54%) 受訪者表示，不會因為香港升息而減少購屋意願；39% 會因 Fed 升息，減少購屋意願。

中原房貸經紀董事總經理王美鳳認為，房市氣氛轉淡，升息步伐雖溫和，但房市利空複合性因素，令有意購屋人士轉為觀望態度增加。

儘管房產業者認為升息對香港房市無大礙，卻未必意味著可以高枕無憂。事實上，在關注 P 隨美國利率上調時，卻忽略了量的重要性。以香港為例，即使 P 此前一直按兵不動，但反映資金成本的綜合利率早已逼近金融海嘯後的新高水準，如計入其他借貸成本，實際數字料更高。

自 10 月 1 日起，Fed 的每月縮表上限將從每月 400 億美元加碼至 500 億美元，而歐洲央行 9 月起已將每月購債規模從 300 億歐元降至 150 億歐元，並將於年底徹底結束買債。

種種跡象顯示，全球流動性水位年底或迎接自金融危機以來真正意義的下降，香港自難獨善其身，未來貸款買房或賣房套現困難度是否增加，成為投資人緊盯最優惠利率 (P) 的另一個焦點。