調查：中國今年住宅均價漲幅預計收窄至5% 關注三四線下行風險

路透最新季度調查結果顯示，在房地產調控從嚴基調不變且棚改力度減弱之下，今年及明年上半年中國住宅均價漲幅將逐漸收窄；今年由於三四線表現仍強勁，支撐樓市整體表現，本次受訪者對房價、投資、成交等的預估中值均高於前次調查，但隨著去庫存近尾聲，不少受訪者提及需關注三四線下行的風險。

16家接受調查的分析機構對2018年住宅均價的預估中值為上漲5%，2019年上半年為上漲3.3%。對2018年房價變動預測從-2%至12%不等，對明年上半年的預測區間在-2%到10%。而中國2017年12月住宅均價較上年同期漲幅為5.4%。

此次調查在8月25日~9月7日進行，多數分析師預測所依據的數據來源於國家統計局70個大中城市房價指數。上半年房價變動幅度是指該年6月與上年6月相比的漲跌幅，年度變動幅度指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。

“2018年受棚改貨幣化推動，三四線城市房價上漲，一線城市雖止漲，但對全國影響不大。”東興證券分析師任鶴表示，明年棚改貨幣化逐漸退出，但去庫存已經完成，加之貨幣邊際寬松，因此房價仍會上漲，只是速度有所降低。

受訪者多認為房價今明兩年均會上漲，明年漲幅收窄，制約房價漲幅的因素主要是棚改力度的減弱、需求放緩、熱點城市依舊嚴控；但也有個別受訪者預計明年漲幅擴大，或今明年房價均下跌。

是次調查對2018全年住宅均價變動的預測值，較今年4月進行的前次調查結果上升，當時預測中值為1%。路透根據國家統計局數據測算，今年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數同比上漲5.8%。

“7月底的中央政治局會議及8月住建部、發改委的重要會議上，將‘遏制房價上漲’和‘堅決問責’提升至更為緊迫和重要的位置，決策層對房地產調控的態度堅決、更勝以往，年內各項政策必從緊，行業進入‘勒緊腰帶過日子’階段。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示。

她認為，明年政策走向尚不明確，需視情再定，如房價調控達到不漲或少漲的預期，不排除會有局部的放松，但壓抑已久的熱點城市仍有伺機反彈的可能。

超過半數的受訪者認為今年成交量會較去年會有所上升，但增幅不大，這主要基於今年以來交易較熱，下半年雖有放緩但整體增勢不改，提供預測數字的受訪者預估區間在0到8%，中值為5%；也有部分受訪者認為今年成交持平或下降，與貨幣化棚改減少、調控政策嚴格有關。

較之前次預測，此次預計成交量增加的受訪者增多（前次不及半數）。國家統計局公布的今年前七月商品房銷售面積同比增長4.2%，銷售額同比增14.4%。

在房地產開發投資上，給出具體數據的12家機構對今年房地產投資的預測中值為8%，範圍在5-13.5%。投資保持較高增速，主要由於土地購置持於較高水平、政策性住房建設繼續推動，但隨著土地市場下半年開始放緩，明年投資增速料進一步下滑。統計局公布的前七月房地產投資增速為10.2%。

**關注三四線風險**

今年年中召開的政治局會議已表示“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”，受訪者均認為年內嚴控基調不變，行政調控和信貸環境短期不會有明顯變化，同時保持因城施策，根據各地狀況可能有微調。

易居房地產研究院的嚴躍進提及，這一次會在去庫存方面的政策大思路上做調整，各地都會陸續進入終結去庫存政策、積極增加新房供給、嚴管房屋交易秩序和租賃秩序等；另外銀行貸款政策不排除會有所放鬆。

中國人民銀行參事盛松成等近期撰文稱，本輪“去庫存”過程比較突出的問題是，“一城一策”沒有得到真正的貫徹執行。20個原本庫存不高的一二線核心城市2017年庫存較2015年下降了42.45%，供應進一步緊缺，房價快速上漲；庫存較高的三四線城市卻出現補庫存的現象。按照廣義庫存口徑計算，117個樣本城市2017年的庫存較2015年增加了1.17%。進一步研究還發現，補庫存的城市中，68%的地區產業基礎薄弱，人口流出，長期庫存過剩的風險已經顯露，需要高度關註。

對於開發商融資狀況，半數受訪者認為偏緊的狀況會延續甚至加深，部分認為不會，另有一些受訪者強調會兩極分化，大開發商資金充裕但小開發商融資困難。房企可能通過加快推盤，甚至降價銷售來加速回籠資金。

交通銀行的夏丹提及，緊資金的局面暫時還看不到放松的苗頭，房企運營風險加大。在房企融資偏緊和熱點城市嚴控之際，部分房企加快布局三四線，“下沈”是一個權宜之計，但高杠桿叠代下過分深耕也蘊含著不小風險。三四線城市與一二線核心城市的區別不僅在於需求層面的人口流入、收入水平和產業競爭力的支撐較弱，也體現在土地供應的暫無上限使價格具有很大彈性。

高力國際副董事曹化行表示，考慮到國家宏觀戰略要求把經濟的著力點放在實體經濟上，預計房地產企業面臨的融資環境將持續嚴峻。開發商加速轉型為擁有可持續性創造現金流能力的運營模式，代替當前高周轉的模式，是根本解決之道。但在短期，房企只有盡可能多地拓寬渠道，來謀求未來的發展。

談及中國住宅市場目前面臨的最大風險，有七位受訪者選擇“棚改力度減弱，三四線樓市迅速降溫甚至出現大跌”風險，七位選“房企資金緊張，融資斷裂造成運營風險”，三位選“熱點城市房地產市場重現上漲之勢”。

受訪者提到的其他風險有，政府政策嚴重扭曲市場供求關系，嚴重扭曲價格的信息傳遞機制，導致投資導向錯誤；房價下跌預期形成後，如果疊加房地產稅的預期，可能會加劇悲觀情緒，造成房價大幅下跌的風險；始終沒有解決土地供給的制度性問題等。

對於目前中國房價水平與經濟基本面以及發展前景的匹配程度時，16家接受調查的分析機構的預測中值為7，認為超過合適水平，預測區間為4-9，前次調查為6。

路透北京9月10日作者 宿泱韞

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