又見熟悉操作！奧園物業管理板塊也要獨立分拆上市了

僅在數天前的8月31日，港股市場主要從事物業發展及投資業務的房地產開發商中國奧園 (03883-HK) 剛剛宣佈建議分拆旗下附屬奧園健康生活在港交所主板獨立上市，併透露奧園健康生活已於當日就上市申請正式向港交所遞表；9月3日，奧園健康生活的初步招股書便見諸港交所相關信息披露係統，這也意味著奧園物業管理板塊在分拆上市路上踏出了實質性的一步。

母企奧園業績突飛猛進，為分拆創造成熟契機

先說說奧園本身，作為一家港股内房物業發展商，主要從事物業發展及銷售、物業投資、酒店運營、提供物業管理服務及貨品銷售業務的奧園，近幾年來發展勢頭強勁，雖然體量上與業内龍頭的“碧萬恒”自是沒法比，但自身業績及規模增速都很有看點。

如下表所示，2014年奧園營業額才不到70億元（人民幣，下同），到了2017年已經直逼200億達到191億元了。這幾年奧園在營收大漲的同時，公司擁有人應佔淨利潤也連續錄得增長，在去年就暴增86.2%錄得超過16億元淨利潤，增速可謂驚人：

另外，從過往集團合約銷售金額增長的幅度來看，奧園在規模擴張方面也很是迅猛。如上表，繼2016年銷售規模取得68.8%的增速後，2017年全年奧園實現合約銷售金額455.9億元，按年增長78.1%，再創新高。 而今年8月中公佈的中期業績顯示，2018年上半年奧園延續了去年全年的高速增長，無論是營收、淨利還是銷售規模都再上一個新台階。

在集團這樣的發展背景之下，對奧園來說將旗下成熟業務獨立分拆上市的確具有合理契機，而縱觀業内同行，這樣的前例亦本就不少了，比如佳兆業(01638-HK)，又比如旭輝(00884-HK)，此番奧園分拆物業管理板塊單獨上市算得上是個熟悉的操作了。那麽作為奧園此番打出的一張牌，奧園健康生活本身的“硬件”條件又如何呢？

業務結構：物業管理+商業運營雙管齊下

此次分拆的奧園健康生活由中國奧園持有75.5%權益，是奧園旗下一家中國物業管理服務及商業營運服務供應商，主要為住宅及非住宅物業提供多元化物業管理服務，併為中高端及混合用途的房地產開發項目旗下的購物中心提供全方位商業運營服務。

此前奧園在公告中也指出，分拆將使保留集團（將專註於保留業務）和分拆集團（將專註於分拆業務）各自的業務重點更加清晰，兩個集團未來發展方向和業務策略均有不同。完成後，奧園保留集團將繼續專註於其物業發展及銷售、物業投資、酒店營運及貨品銷售的主要業務；奧園健康生活則專註發展物業管理服務及商業運營服務業務。

公司初步招股書顯示，截至今年5月31日，奧園健康生活為全國10個省份、直轄市及自治區23個城市的55處物業提供物業管理服務，涉及總建面約為950萬平米。同時，其也在全國5個城市向6個正在運營的商場提供商業運營服務，所管建面約為26.8萬平米；向23個商場訂約提供商業運營服務，合同建面約為130萬平米，其中公司約向20個合同建面約為110萬平米的商場提供商業運營及管理服務。

當然，對於作為承擔了奧園物業板塊業務的奧園健康生活來說，物業管理還是其本身最大也是最主要的業務分部，2017年為集團帶來約7成收入貢獻；商業運營服務業務則排在其次，2017年則貢獻了集團約3成收入。

（奧園健康生活兩大業務業績貢獻分佈，來源：港交所）

近三年業績顯著增長，經營現金流強勁

招股書披露的財務數據顯示，過去三年，奧園健康生活的業績同樣實現了較好的增長。如下表所示，自2015年至2017年，公司收入和淨利都錄得大幅增長，收入從2015年的1.79億元增長至2017年的4.36億元，復合年增長率達到55.9%；淨利潤則從2015年的不到2700萬元增至2017年的約7000萬元，復合年增長率達60.9%，表現可以說相當亮眼：

不過值得留意的是，招股書材料顯示，截至今年5月底止5個月，奧園健康生活雖然在收入方面保持較穩健的增長，但期内毛利率和淨利潤均較去年同期錄得下跌。究其原因，奧園健康生活於招股書中解釋，期内毛利率下跌主要由於兩大業務分部毛利率均有所下跌所緻，當中物業管理服務分部是因為期内進行了若幹綠化項目導緻產生的清潔及園藝開支增加，而商業運營服務分部的毛利率下跌則是由於去年同期五華奧園廣場開業可收取更高服務費所緻。而毛利率總體下跌，加之期内銷售及分銷開支、行政開支及其他開支加劇，使得奧園健康生活今年首5個月淨利潤錄得下滑。

雖然2018年首5個月的賬面業績的增長似乎遇到些許阻力，不過抛開部分一次性開支的因素不談，奧園健康生活在今年上半年（以披露的2018年首五個月數據計）經營活動所取得的現金流就較上年同期強勁不少。如下圖所示，過去三年，奧園健康生活經營活動所得現金淨額下跌後升，但均在數千萬元的水平；而今年前五個月，奧園健康生活經營活動產生的現金淨額就同比暴增14.6倍至1.09億元：

（來源：港交所）

細看招股書材料，現金流的強勁表現固然有營運資金變動導緻淨現金流入1.22億元的影響，不過在營運資金變動前，奧園健康生活今年首五個月的經營現金流量也有4420萬元，同比也已經活泛不少，可見集團“造血”能力也算不錯。此外其現金儲備也在逐年增加，截至今年5月末公司賬上現金結餘2.02億元，較去年末增加約3700萬元，按年同比則增加1.38倍。

總的來看，背靠強大母企的奧園健康生活，自身業績增速可觀，現金流強勁，若成功獨立上市，對公司而言確有較大的想象空間。但另一方面也要看到，眼下的奧園健康生活在業務上還是過於依賴母企，加之作為一個“勞動密集型”企業，未來顯見的勞工成本增加等因素或會為其後續增長帶來一定壓力，這些風險也不應小視。

作者：彭小留

編輯：賀秋霞

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