房價飛躍鄭州樣本：脫韁的野馬？

隨著城中村的全面改造，大量的人口需要安置，衍生出來的購房需求也在加大。此外，北上廣深房價的上漲，分流了一部分回鄉置業的人群，加上熱門城市購房政策收緊，部分投資者需求外溢，開始流向鄭州。

7月17日，國家統計局公布6月份70個大中城市房價，鄭州新建商品住宅價格環比漲幅1.8%，同比漲幅3.2%。據21世紀經濟報道記者統計，這是自今年4月以來，鄭州新建商品住宅價格連續三個月保持環比上漲。

「脫韁的野馬」這個比喻近年來被頻繁用於描述鄭州樓市。58安居客房產研究院數據顯示，2013年，鄭州新建商品住宅均價為7500元/㎡，2014年的均價8000元/㎡，2015年的均價9200元/㎡，2016年的均價10525元/㎡，2017年的13500元/㎡，基本保持了每年至少1000元/㎡的增長速度，2017年受鄭州政策利好和地鐵的完工，房價更是一路飆升。

2018年，鄭州房價上漲的步伐並沒有止步。據同策研究院發布的《鄭州樓市調控政策趨勢研究及房企機會判斷》也顯示，目前鄭州剛需住宅均價在14000元/平米左右，但高端樓盤TOP10均價在37844元/平米以上，價格明顯背離城市居民平均購買力。報告顯示，2018年1-6月鄭州市純住宅成交均價排名最前的兩個項目均位於鄭東新區，分別是融創天璟園和金茂雲庭，均價分別為55944元/平米和54011元/平米，排名前七的項目均價都在4萬元/平米以上。另外，據媒體報道，鄭東新區北龍湖區域的樓盤單價普遍已破4萬，個別房源的單價已經10萬+。

鄭州樓市年鑒
隨著一線城市城鎮化接近尾聲，二三線城市房地產市場「正當年」。一方面，品牌房企紛紛進駐；另一方面，當地房價也出現了堅挺的上漲趨勢，甚至逼近一線城市。鄭州就是一個典型的房價飛躍樣本。

據克而瑞發布的《2017年鄭州房地產市場報告》顯示，截至2017年底，鄭州已累計進駐百強房企50 家，其中二十強房企19家，累計儲備土地5575畝，未來累計上市面積1175萬平方米。2017年新進駐鄭州的百強房企9家，儲備土地727畝，未來上市面積144萬平方米。另外，龍湖、中南、星河灣、首開、中國鐵建、藍光、金輝、越秀、覆星、卓越、中國中鐵、仁恒、中駿、德信、中建東孚、建發、華宇、當代、北辰、蘇寧、北京城建、海爾、華發等23家百強房企意向進駐鄭州。

21世紀經濟報道記者注意到，2016年上半年，就在鄭州限購政策出台前夜，當時鄭州房地產市場持續「高溫」，房價漲幅直追北京、上海、廣州等一線城市，商品房銷售異常火爆。

據國家統計局公布的2016年8月份70城房價數據顯示，鄭州房價領漲全國70城，新房價格環比上漲5.6%，二手房環比上漲4.5%，均為全國最大漲幅，也是連續四個月進入全國漲幅榜前三。2016年鄭東新區的土地拍賣中，多次出現了樓面地價3.6萬元以上的地塊，由於持續拍出地王，地價有超越一線城市廣州的態勢。也正是因此，當年9月份，鄭州緊急出台了被稱作“鄭九條”的新調控措施，提出「加快供地」、「網拍熔斷機制」、「嚴格落實預售證制度」、「不得以各種借口分批、分次銷售」等調控手段。

繼「鄭九條」後，鄭州樓市調控政策持續加碼，一定程度上抑制了房價高漲的勢頭。58安居客房產研究院分析師張衛娜表示，目前鄭州主城區房價均價在1.4-1.6元/平方米之間。從去年7月份至今，房價穩中小幅上漲，漲幅較去年同期相比降幅明顯。

不過，地王的出現使得鄭州樓市仍然出現看漲行情。據同策研究院報告顯示，從近五年鄭州住宅用地供應量走勢看，鄭州市區土地樓板價呈上漲趨勢，2016年開啟調控後，樓板價下跌，但未改變整體趨勢。2018年上半年，南龍湖、濱河新城、南港等熱門板塊相繼拍出高價地，管城回族區、上街區、航空港區樓板價大幅擡升，推升房價看漲預期。另外，2018年上半年鄭州地王依然集中在經開區，但從區位來看，大部項目位於鄭州市三環外，這也是2018年上半年鄭州市供地的特點，即城市遠郊大量集中供地。遠郊區域樓板價攀升直追住宅均價，加劇樓市看漲行情。

以鄭東新區北龍湖片區為例。據不少當地媒體報道，該片區均價在3萬到10萬元/平方米（特殊戶型）不等，面積區間在140-600㎡，最貴的單價是11萬/平方米。

針對北龍湖區域的超高房價，21世紀經濟報道記者也采訪了一家鄭州本地的房地產開發商銷售。該銷售稱，「住這裏的都是有錢人」。她介紹道，北龍湖區域的房價貴是因為區域價值確實存在，地處三環內，政府在規劃上將其定位為高端區域，投資力度也大，配備的各種資源和設施都是高端級的，和一線城市差距不大。開發商拿地時的地價也很貴，自然售價就高。

21世紀經濟報道記者也隨機采訪了位於鄭東新區的北龍湖金茂府項目的銷售。該銷售表示，近兩年，北龍湖區域的房價有明顯的漲幅，金茂府旁邊的一個毛坯樓盤就在一年多的時間裏，從單價4.8萬元/平方米漲到了5.8萬元/平方米。該銷售介紹稱，北龍湖金茂府項目中也有單價為10萬的戶型，但數量很少，大多是5.6萬元/平方米的戶型。大部分購房者都是選擇自住，也有重覆購買的，甚至有客戶曾一次性購買6套房源。據該位銷售稱，今年第一季度，北龍湖金茂府就創造了六個億的銷售額。

城市高速擴張
不可否認，鄭州房價高速上漲也伴隨著城市建設高速發展。

近年來，鄭州經濟保持健康快速發展，綜合實力不斷增強。2016年底，鄭州成功入圍國家中心城市。隨著中原經濟區戰略、航空港區獲批、米字高鐵規劃、自貿區獲批等一系列利好政策的出台實施，鄭州城市建設越來越快，城市框架也不斷拉大。10年間，鄭州「長大」70%，鄭東新區也從荒蕪之地崛起成「金融城」「商務城」「會展城」。4月11日，鄭州機場正式升級為4F機場，可起降全球最大民航客機，上街機場也在今年上半年初步建成，為打造鄭州機場通達全球的「空中絲綢之路」航線網絡提供了力保障。

除了城鎮化建設高速發展，鄭州當地對人才吸引政策力度也非常大。2017年11月23日，鄭州市委市政府舉行「智匯鄭州」人才政策發布會，采取500萬獎勵、300平免租住房、購房補貼、「零門檻」落戶等多種方式引進人才來鄭、留鄭。4月26日，鄭州市統計局發布的《2017年鄭州市人口抽樣調查主要數據公報》顯示，2017年，鄭州市常住人口為988.07萬，比上年的972.39萬人增加15.68萬人。其中，居住在城鎮的人口為713.71萬人，占72.23%；居住在鄉村的人口為274.36萬人，占27.77%。

張衛娜認為，目前鄭州規劃的新城新區數量可觀，城市四周道路、軌交都在同步建設。加上國字號的中心城市的政策加持，鄭州城市發展潛力巨大，擴張速度極快。城市擴張需要大量人口（人才），而目前態勢來看是利好的。另外，鄭州市去年底發布的「智匯鄭州」人才政策，用最大的誠意在向社會青年賢達發出邀請，這些將是為城市發展做出貢獻的生力軍。加上省會城市的天然屬性，三四線城市大學畢業生大多數優先考慮在鄭州發展，保證了人口數量的一定量增長。

另外，張衛娜還認為，隨著城中村的全面改造，大量的人口需要安置，衍生出來的購房需求也在加大。此外，北上廣深房價的上漲，分流了一部分回鄉置業的人群，加上熱門城市購房政策收緊，部分投資者需求外溢，開始流向鄭州。「購房群體的激增，導致房地產市場供不應求，購房者多，房子少，搶房現象隨處可見，從而引發房價迅速上漲。另一方面，越來越多的一線開發商進駐鄭州，資金實力雄厚，想要搶占中原市場，土地必不可少。不斷爭搶的土地市場，地王層出不窮，不斷刷新的地價，開發成本增加，也在一定程度上推進了房價的上漲。」

值得註意的是，有當地業內人士認為，部分樓盤違規炒作也在一定程度上助推了鄭州房價上漲。此前有媒體報道，部分樓盤在蓄客過程中不停向客戶釋放「漲價」信號，不僅有眾多銷售人員在個人朋友圈「刷屏」，一些企業也在微信公眾平台上傳播「鄭州房價要瘋、要失控」等信息。

該位業內人士對21世紀經濟報道記者表示，不少樓盤以「學區房」、「豪宅區」、「下一個城市核心」、「下一個價值窪地」等噱頭進行惡意炒作，導致市場上甚至出現了倒賣排號賺取好處費等行為。據該位業內人士觀察，有不少購房者在交房之前進行維權，大多數是因為「被欺騙」、「高回報許諾」、「只為成交目的」式定房，這些「被成交者」有不少原本並不是剛需，差不多是被忽悠成客戶的。

房價整治
需要指出的是，決策層堅持房地產調控的決心並未動搖，當地政府也有所警覺。

7月9日，河南省住建廳發布的《關於進一步規範商品房銷售行為的通知》明確提出要重拳整治「以私下內部認籌、排號等方式蓄客，通過集中選房、網上選房或者發布虛假房源和價格信息，捏造、散布開盤售罄、封盤漲價、地王樓王、政策變化等不實信息以及雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作，哄擡房價，擾亂市場秩序」的行為。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，鄭州樓市發展中，確實存在一些冒進的地方，各種工程問題、樓盤資料問題、客戶維權等問題都比較多。實際上對於鄭州市場來說，城鎮化率在加速，購房需求強勁，所以開發商本身就會有比較積極的做法，但積極往往會演變為冒進和激進，在業績成長的時候也可能使得市場的部分評價是負面的。

不過，嚴躍進認為，當前鄭州房價過快上漲，的確需要相關政策進行管控。但是看漲的聲音比較多，樓盤本身的定價也會比較強勢，這些都會帶來房價的繼續堅挺。從大趨勢看，價格完全往下跌的可能性是不大的，但是可以適當壓縮房價上漲的幅度，同時適當在租賃市場方面發力，這樣利好住房成本的降低。

關於鄭州樓市的未來走勢，張衛娜也認為，鄭州的城市價值在增長，樓市潛力巨大。今後仍將保持房價的穩步增長，甚至不排除調控力度減弱時強力反彈。目前鄭州除上街區外均劃入限購區域，首套房貸款利率持續增長，購房成本越來越高，加上最近開始的對樓市亂象的集中治理，會對目前市場產生一定的影響。市場房源充足，暫時不用擔心「搖號購房」，房價應該會比較穩定。

來源：21世紀經濟報道  文/祁三連 晏思思 編輯/黃鍇

更多精彩內容
請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn)
財華香港網 (http://www.finet.hk)或
現代電視 (http://www.fintv.com)