【蔡志雄專欄】現階段房地產投資 宜長不宜短

相較於房地產，一般人更為熟悉的應該是股票市場了，畢竟股票進場的資金門檻比較低，不像房地產動輒便要好幾百萬的頭期款。講到股票，有不同的投資方式，一種是作價差，也就是低買高賣，另一種則是領股息，主要目標不是放在價差，而是每年穩定收息。既然前者要作價差的話，當然期待股票在越短的時間內漲越多越好，所以設定持有股票時間也是越短越好，而後者，則是看重每年的股息，所以設定持股的時間會比較長。

通常股市新手傾向於短期間內獲利，於是會將目標放在作價差，但過去一段不算短的時間以來，從股市書籍以及媒體報導的操作方式可以發現，『存股』的觀念越來越風行。而所謂存股，縱使也希望可以賺取價差，但那應該是附帶的目的，主要還是希望藉由長期持股，穩定收取股息。

同樣的，房地產投資也有二種方式，低買高賣作價差就跟股票一樣，至於買屋出租收取租金，就類似長期持有股票收取股息。但要注意房地產與股票市場有一個非常重大的不同，股市還有所謂的「選股不選市」，也就是大盤在跌，卻有個股依然上漲，但以房地產來說，每個區域開始下跌的時間也許不同，但房地產的趨勢一旦往下走，通常可謂是「覆巢之下無完卵」，目前的房市便是處於這樣的階段。倒不是說房價未來會像天上掉下的刀子一瀉千里，但歷經下跌觸底之後總還要整理才有機會上漲，以目前趨勢來看，長期的整理是可以預期的。

再者，應該不會忘記 100 年 6 月 1 日開始實施奢侈稅對房地產市場產生的衝擊，課稅對象不過是持有二年內的不動產，之後 105 年 1 月 1 日開始實施房地合一稅，依持有年限適用不同稅率，例如持有一年以內稅率為 45%，持有十年以上則稅率減為 15%，政府稅制顯然也是鼓勵長期持有房地產。

因此，從目前房價趨勢以及政府稅制來看，房地產投資一定要改變觀念，宜長不宜短，要期待的並不是短期內房價的上漲幅度，而是要看投報率，也就是要從期待房價的價差轉型成為長期收租，會是比較適合的方式。

既然要收租，房價也就是成本越低，投報率越高，漲得太高反而不適合進場，所以房價下跌對於收租來說反而是好事，當然對之前更早買進的房地產會產生價格的損失，但以長期持有來看，下跌的價格將來有很大的機會可以漲回來。

如果認為房價下跌對不動產投資統統不利，這會犯了一竿子打翻一條船的錯誤，房價下跌那一竿子打過來，想要作價差的被打到了受重傷，至於長期持有收租的，被打到任督二脈通了反而一飛衝天。因此，同樣面對目前房價下跌的趨勢，究竟會當場斃命或者變成武林高手，就看自己有沒有選對方式站對位置了！