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【蔡志雄專欄】現階段房地產投資 宜長不宜短

蔡志雄 2018-01-31 14:15

相較於房地產,一般人更為熟悉的應該是股票市場了,畢竟股票進場的資金門檻比較低,不像房地產動輒便要好幾百萬的頭期款。講到股票,有不同的投資方式,一種是作價差,也就是低買高賣,另一種則是領股息,主要目標不是放在價差,而是每年穩定收息。既然前者要作價差的話,當然期待股票在越短的時間內漲越多越好,所以設定持有股票時間也是越短越好,而後者,則是看重每年的股息,所以設定持股的時間會比較長。

通常股市新手傾向於短期間內獲利,於是會將目標放在作價差,但過去一段不算短的時間以來,從股市書籍以及媒體報導的操作方式可以發現,『存股』的觀念越來越風行。而所謂存股,縱使也希望可以賺取價差,但那應該是附帶的目的,主要還是希望藉由長期持股,穩定收取股息。

同樣的,房地產投資也有二種方式,低買高賣作價差就跟股票一樣,至於買屋出租收取租金,就類似長期持有股票收取股息。但要注意房地產與股票市場有一個非常重大的不同,股市還有所謂的「選股不選市」,也就是大盤在跌,卻有個股依然上漲,但以房地產來說,每個區域開始下跌的時間也許不同,但房地產的趨勢一旦往下走,通常可謂是「覆巢之下無完卵」,目前的房市便是處於這樣的階段。倒不是說房價未來會像天上掉下的刀子一瀉千里,但歷經下跌觸底之後總還要整理才有機會上漲,以目前趨勢來看,長期的整理是可以預期的。

再者,應該不會忘記 100 年 6 月 1 日開始實施奢侈稅對房地產市場產生的衝擊,課稅對象不過是持有二年內的不動產,之後 105 年 1 月 1 日開始實施房地合一稅,依持有年限適用不同稅率,例如持有一年以內稅率為 45%,持有十年以上則稅率減為 15%,政府稅制顯然也是鼓勵長期持有房地產。

因此,從目前房價趨勢以及政府稅制來看,房地產投資一定要改變觀念,宜長不宜短,要期待的並不是短期內房價的上漲幅度,而是要看投報率,也就是要從期待房價的價差轉型成為長期收租,會是比較適合的方式。

既然要收租,房價也就是成本越低,投報率越高,漲得太高反而不適合進場,所以房價下跌對於收租來說反而是好事,當然對之前更早買進的房地產會產生價格的損失,但以長期持有來看,下跌的價格將來有很大的機會可以漲回來。

如果認為房價下跌對不動產投資統統不利,這會犯了一竿子打翻一條船的錯誤,房價下跌那一竿子打過來,想要作價差的被打到了受重傷,至於長期持有收租的,被打到任督二脈通了反而一飛衝天。因此,同樣面對目前房價下跌的趨勢,究竟會當場斃命或者變成武林高手,就看自己有沒有選對方式站對位置了!






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