【蔡志雄專欄】不是一步到位,善用「返老還童買房法」

房價很高,買房很困難?還是其實是把買房「想的」太困難了?

如果年輕人一開始就要買在台北市的蛋黃區,像是大安區、信義區,這是一步到位的做法,那別說是三房兩廳的坪數,連一間小套房動輒都要近千萬,這樣的話,買房子當然很困難。

買房子,首先要看自己的購屋能力,第二,要看目前的居住需求,第三,要讓購買的房地產保值。

好地段的房地產當然保值,可是因為資金不足,所以一開始只能退而求其次,先買非蛋黃區的物件。再者,年輕時如果尚未育有子女,更可以先買坪數小一點的房子,讓購屋門檻變低,買房自然變得容易,等過幾年子女出生,中間還有好幾年的時間可以努力存錢,再換大一點的房子。

就算有能力一開始就購買大一點的房子,既然子女還沒出生,需求坪數比較小,倒不如把房子坪數分拆成兩間來購買,其中一間可以自住,一間可以出租,有房客幫忙用租金付房貸的話,就可以減輕購屋壓力。等到子女出生有居住需求時,再把兩間賣掉換成一間大的,縱使之後少了第二間出租沒有房客幫忙付房貸,付貸款能力降低因此換屋的坪數可能必需被迫縮小,但至少之前幾年出租期間房客幫忙繳納的房貸都是賺到了。如果一開始就買一間大的自己住,貸款就只能完全靠自己承擔了。

隨著小孩慢慢長大,成年離家,父母用不到大坪數的房子,同時,隨著年齡增長、退休,收入減少,這時候可以把大房子賣掉,換買小房子居住就夠了,當中的價差還可以變成一筆養老的費用。

還有,既然是換屋,就比較不用考慮購屋能力的問題,而是要讓購買的房地產保值。隨著少子化日益嚴重,將來蛋白區受到的衝擊,一定比蛋黃區嚴重,所以趁著換屋的機會,以大換小,自然有能力從蛋白區往蛋黃區的方向前進。

從年輕到老,先買夠住就好,再讓房子坪數慢慢變大,這是「從小到大」。等到小孩離家,父母退休,就可以讓房子坪數變小,這是「從大到小」,彷彿又回到年輕的時候一樣,這就是「返老還童買房法」。

所以,買房子不是一步到位,而是要利用「返老還童買房法」,年輕時買二間換成一間,老年時大間換成小間,既可以讓自己的老年生活更有保障,也能利用換屋,逐步朝更好的地段前進。

不可諱言,蛋黃區的房價依然很高,但總還是有房價比較平實的區域。與其老是把買房想得很困難,以致一點規劃都沒有,手上永遠空空如也,倒不如依據

自己的購屋能力,以及居住需求,先從小一點的坪數及比較差一點的地段開始,先求有再求好,逐步擁有適合自己的房子。計畫一旦想清楚了,也許就會明白,買房很困難,其實有解決的方法,原來只是把買房「想的」太困難了!


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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