【蔡志雄專欄】運用包租代管，創造真正活到老領到老的以房養老

自從 104 年 11 月各銀行陸續開辦「以房養老」逆向抵押貸款以來，已近三年，金管會銀行局統計至 106 年 9 月底為止，各銀行已承作件數為 2007 件，核貸額度約 108 億元。相較於「以房養老」申辦年齡限制，也就是 60 或 65 歲以上屋主持有房屋數量，辦理逆向抵押貸款者僅二千餘件顯然不多，原因到底是什麼？

不可諱言，以房養老與國人普遍存在有土斯有財的觀念有些衝突，雖然有人說「人在天堂錢在銀行，還不如破產上天堂」，努力打拼一輩子才擁有一間自住的房子，到老來可以抵押給銀行換取穩定的生活費養老，但還是有許多人想要把房子留給下一代繼承。

有時候不光是父母這樣想，有些子女居然認為父母現在擁有的資產就是他們未來可以繼承的財產，因此跑到銀行抗議，表示完全不知道父母把房子抵押給銀行換取養老金。依法當然子女無權干涉父母處分自己的房子，但是金管會為了避免類似糾紛發生，於是要求銀行與年紀較大的客戶簽約，繼承人跟律師都要在場。很顯然，父母是否接受以房養老方案，實務上確實會考量到下一代的想法。

還有，「以房養老」跟一般貸款一樣，同樣會收取利息，就算有些方案可以在貸款期間內免繳掛帳，可是羊毛出在羊身上，當借款人身故後，同樣要一起結算。更重要的是以房養老有貸款年限，一旦存活超過時間，除非有搭配年金保險，否則恐怕就沒有辦法活到老領到老了，這些都是以房養老制度推動上會遇到瓶頸的原因。

那麼，難道沒有比「以房養老」更好的制度了嗎？當然有，可以選擇將房屋出租，不像「以房養老」將房屋抵押給銀行，繼承人日後繼承時必須先償還貸款才可以贖回房屋，每個月可以收取租金，不但不用付利息，也沒有年限。

不過，處理租賃基本事務，包括整理房屋、帶看、簽約、收租、修繕等等，這些工作對於老年人可能造成負擔，所以要透過包租代管，由業者代為處理，如此一來就能像「以房養老」一樣，每個月擁有穩定的收入做為養老金。而且，出租的房子永遠是自己的，這才是真正的活到老領到老，同時，又可以兼顧想要將房子留給下一代的想法。

不過房子出租跟以房養老不同，以房養老還是可以住在原本的房子裡，委託包租代管業者出租的話，通常必須是第二戶以上的房子，或者是原來跟子女共同居住房屋坪數比較大，在子女成年離家後就可以出租，自己承租坪數較小的房屋來居住，租金之間的差額便可以當作每個月的生活費。

因此，除了「以房養老」之外，如果有成熟健全的「包租代管」行業，就可以讓老人家依據自己的條件以及想要達到的目的，妥善選擇自己的養老資產規劃，擁有更適合每個人的老年生活保障。