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【蔡志雄專欄】注意!房價落底不等於起漲

蔡志雄 2017-10-31 16:10

這波房地產的價格,從台北市房價 2014 年第 3 季開始領跌以來,已經超過整整 3 年了,最熱門的話題不外乎是房價何時會落底的預測。以台北市房價跌幅已經超過一成以上,繼續下跌如果接近三成,將造成銀行房貸擔保品不足的風險,因此可見政府已經逐步調整打房政策,從放寬貸款限制,宣示不打房,甚至要讓房地產變成火車頭產業,種種跡象似乎已經為房價落底營造出樂觀的氣氛。

但是,房價現在就要馬上落底了嗎?當然不是,以房市的領頭羊台北市過去十幾年來房價上漲了三倍以上,區區一成多的跌幅顯然不足,因此,房價依然會逐步往跌幅滿足區前進。非常吊詭的是,雖然景氣未見好轉,貸款利息一路調降,反而造成房屋持有成本降低,房市僅有緩跌,未見大幅度的下殺,既然沒有辦法藉由「斷頭」來清洗浮額,在以盤代跌的情況下,自然會拉長落底的時間。

再者,除非房市走 V 型反轉,否則落底之後不會馬上起漲,會先歷經狹幅盤整階段才會上漲。以上一波房市循環長達 12 年的時間來推估,目前下跌不過才 3 年而已,既然走 V 型反轉的機會不大,顯然房價要上漲的時間還要很久。

因此,從房市跌幅及景氣循環的時間來觀察,整體跌幅越接近三成就越有落底的機會,但無論如何,長期狹幅盤整是免不了的,千萬不要以為落底就是要起漲了。

分清楚落底不等於起漲,才可以根據不同的購屋目的,選擇不同的進場點。

一、自住型,買在相對低點:

自住的房子持有期間很長,回顧房價大漲小回的歷史經驗,就算買在高點,等待下一波高點來時又會再創新高,且無論房價漲跌,手上的房屋隨時可以變價換屋,相較於一直空手,面對未來房價上漲等於手中持有貨幣貶值,可能會淪於追不上房價的窘境。房價歷經 3 年下跌,已有相當跌幅,縱使還未落底,亦已處於相對低點,目前已是自住買進的機會,遇到缺錢的屋主,還有機會買到低於市價的物件。當然,將來狹幅盤整階段也是自住買進的好機會。

二、出租型,買在狹幅盤整:

買房出租一定要精算投報率,就像買股票不能賺到股息賠了價差,畢竟房價目前仍然處於下跌階段,為了避免買房出租賺到租金賠了價差,應該要等到房價完全落底之後再進行買進。出租賺的是穩定的收益,所以狹幅盤整的階段越長,反而有更多機會可以買進出租的物件,一旦房價上漲,提高購屋成本就會降低投報率,買房出租的機會反而就沒有了。

三、價差型,買在起漲階段:

跟出租不同,出售賺的是價差,所以不要狹幅盤整,最好一買了就漲,既然未來房價要逐步往跌幅滿足區前進,還有長期狹幅盤整的期間,所以現在顯然不是要賺價差買房的時機。等待日後房價下跌整理之後,價格跟成交量同步放大,起漲訊號明顯,才是價差型買進的時點。

除了關注房市何時落底,別忘了自己的購屋目的,才不會錯過買房子的好機會!






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