〈房產〉經濟、房價再背離！小摩：香港房市「見頂」日子不遠矣

《彭博社》報導，對於日益高漲的香港房價，摩根大通 (JPMorgan Chase) 董事總經理 Cusson Leung 對此認為，這股始自 2008 年的香港房市瘋漲大潮，估計將開始走疲。

如置頂圖所示，Cusson Leung 對此解釋，由於香港房價增速自 2009 年以來，便與 GDP 成長率出現嚴重背離，房價漲勢早已遠遠超過經濟增長面，再加上目前香港房價已可謂是全球數一數二之高，Cusson Leung 大膽預估，香港房市「見頂」的日子，估已不遠。

Cusson Leung 表示，從總體經濟面來看，這種房價漲勢全然沒有基本面作支撐，只要市場上有任何的風險出現，那麼香港房市恐怕就會出現劇烈的流動性危機。

Cusson Leung 說道：「估計今年新成屋的房價仍將在高點徘徊，而我不會在這個時間點出手買房，因為一旦香港房市的泡沫破裂，那麼購屋者恐怕不僅要失去所投入之資金，更還可能連父母的錢也一併賠了進去。」

由於香港新購屋者之購房資金，大多是拿父母之自有房屋作為銀行抵押品，才能向銀行申請房貸，故 Cusson Leung 認為，這樣廣泛而且高度槓桿的行為，在沒有其他避險管道的緩衝之下，只要房市泡沫開始出現一些破裂，那麼香港房市就很可能面臨巨大危機。

而擔憂香港房市的不僅只有摩根大通，國際貨幣基金組織 (IMF) 也在 2016 年度的香港經濟評估報告中指出，由於香港房市已經過度發展，倘落香港基準利率攀升的的過於快速，那麼香港房市體質恐怕就會變得相當脆弱。

因香港與美國實行著聯繫匯率制度，將港幣與美元進行掛鉤，故在美國聯準會 (Fed) 執行升息循環之時，香港金融管理局勢必也需要跟上 Fed 的升息腳步、同步拉高市場利率。

Fed 已於今年三月份向市場出手升息，完成本次 Fed 升息循環的三度升息，而香港金融管理局也隨後宣布跟進 Fed 腳步升息一碼，將基準利率上調 25 基點至 1.25 %。

而基準利率與房貸利率、房價之關係，以下圖美國經濟為例，美國經濟在 2000 年爆發網路泡沫之後，Fed 便採行了降息循環因應，明顯刺激了全美 20 大城房價指數一路噴出。

前 Fed 主席葛林斯潘 (Alan Greenspan) 為了緩解當時美國經濟與房市過熱之景象，便在短短的 2004 年至 2006 年間，將聯邦基金有效利率自 1% 提升至 5%，而隨後美國房市即在 2007 年、2008 年間宣告崩盤。

一些市場經濟學家後市分析，2008 年金融海嘯的背景成因，很有可能就是因為 Fed 在 2000 年選擇快速降息，刺激美國房市急遽走高，而 Fed 又在 2004 年至 2006 年間內快速升息，導致了美國房地產貸款機構房地美與房利美之房貸戶們，還款壓力快速加劇，進而引爆房貸戶的違約大潮與次貸危機。

回歸香港房市面觀察，IMF 亦在該份評估報告中指出，由於聯繫匯率制度的制肘，倘若美國升息速度進一步增快，那麼對採行浮動利率的香港房貸戶來說，恐怕將會造成相當大的還款壓力。