【港股解?】“窮而性感”的柏林 ?何成了歐洲大陸上的創業之都？

“柏林窮，但是性感”（Berlin ist arm, aber sexy），這是柏林前市長Klaus Wowereit大約十幾年前的著名講話。作?德國的首都，財政卻長期嚴重依賴南部的富裕州份--直到2013年上半年，巴伐利亞、黑森州和巴登-符騰堡州還給柏林貢獻了20億歐元的財政補貼；2015年，光巴伐利亞就貢獻了36億歐元。相比之下，它負債超過600億歐元，大量人口依靠社會福利過活，普通柏林人的平均收入遠遠低于其他城市，這既有曆史原因，也有現實制約。與此同時，柏林的酒吧與咖啡館林立，有很多非常酷的夜店，吸引了來自世界各地的年輕人。這?的地鐵系統（UBahn、SBahn）雙休日24小時開放，就是?了方便晚歸的柏林人。除此之外，柏林的綠地、湖泊廣大，遊樂場遍布，曆史遺??多，藝術氣息濃厚，建築物一般不超過6層，視線廣袤，城市環境優美。據統計，每年造訪這個城市的遊客就多于1200萬人，遠遠超過350萬的常住人口。可以說，這是一個你來了就難以忘懷的地方。
 
近年來，柏林?外界熟知的，是它的新身份--歐洲的“創業之都”。總體上，柏林每年誕生44000個新公司，平均每20分鍾就有一間科技初創企業成立，當中孕育出的創新新貴包括由微軟創辦人比爾蓋茨投資3500萬美元的ResearchGate，一個基于柏林的全球科學家網絡，矽谷基金紅杉資本投入1900萬美元的6Wunderkinder--這家才成立3年的公司已經擁有了600萬用戶，吸引了5000萬美元的風險投資的在線音樂分享平台SoundCloud，還有遊戲公司Wooga。

SoundCloud，一家于2008年成立的在線音樂交流平台。用戶可上傳與分享自我創造的音樂，提供在線交流。自成立以來，成功吸引超過一億的用戶量，在全球116個城市都擁有分享中心。

▲最近新聞報導：一家叫Raisin的金融科技企業獲得3000萬歐元的C輪融資

“創業之都”之謂，離不開諸多大型企業和創投資本的支持。谷歌在柏林建立創新工廠The Factory，與柏林牆比鄰而居，是很多創業公司的辦公場地。微軟在柏林市中心有微軟中心，它所擁有的微軟風投（Microsoft Ventures）提供支持和種子基金。除了這些鼎鼎有名的互聯網巨擘，連德國車企奔馳、IT供貨商思科、以及汽車核心零部件供貨商博時（Bosch）都參與其中。因?他們很清楚，光憑自家的研發中心遠遠不夠，如果現在不參與投資創新企業，將來可能喪失核心競爭力。
 
這?有什?特別，?什?是柏林？因?這?租金水平低廉、生活成本低，這就是答案，簡單而直接。在近市中心的地方，一間房的月租金水平在450歐元（約等于3645港元，3150元人民幣）左右，所以能吸引了各色追逐夢想的人落腳。實際上，歐洲大陸上的很多藝術家、音樂家與作家彙聚于此。一位微軟總經理在接受采訪時說，選中柏林的原因就是看好它的創新氛圍，“在歐洲很難找到像柏林一樣的城市，充滿前衛與創新精神”。除了倫敦之外，柏林成?科技與初創企業的理想之所，而柏林正可打敗倫敦的矽谷（Silicon Roundabout）才成?真正的“創新之都”----?漲的租金與生活成本，成?扼殺初創企業的最大制約因素。柏林辦公室的最高單位租金，還不及倫敦的一半。根據物業估價公司戴德梁行的一份報告，在2015年的水平，在柏林運營一個工作站的年成本（包括租金、維護和稅務）?5684英鎊，相比之下，紐約的成本?9496英鎊，倫敦?9881英鎊。

▲2016年歐洲創業中心排名，來源：EU-Startups
 
不過僅僅依賴相對較低的租金水平尚不足，造就這?科技與初創企業蓬勃的另外一個關鍵是技術人才較多。這?的三間著名大學TU（工業大學）、FU（自由大學）、HU（洪堡大學），都因計算機科學和互聯網技術而?人熟知。根據咨詢機構麥肯錫的一份報告，德國四分之三的人口擁有大學教育水平，估計柏林的科技創新企業可在2020年之前?生100萬個就業機會。

英國脫歐造就柏林新機會

英國決定脫歐，首相特蕾莎梅要在今年3月底前提交退歐方案。很多人說，也許默克爾私下偷著樂呢，英國的離去，給德國在歐盟創造了絕對話語權地位，豈不快哉？而在現實層面，確實因脫歐的關系，很多在倫敦的金融機構開始考慮將部分辦公室遷至德國，這無疑給當地帶來了新的投資、新的就業崗位。跨國金融機構當然首選金融中心法蘭克福，而對于那些初創企業，根本負擔不起法蘭克福昂貴的生活成本，這時柏林的低成本優勢凸顯出來，形成聚合效應。
 
自去年中英國公投結果出來後，媒體便開始關注脫歐後的影響，對歐盟整體會不會造成打擊、對英國經濟是否帶來災難、對中國在歐洲的投資是否帶來風險。不過，于柏林來說，結果可能是整個故事的另一面：如果你有雄心，如果你有夢想，來柏林就對了。

柏林房價蠢蠢欲動“窮而性感”的氣質受考驗
 
英國脫歐日程日益明確，有德國地?專家說，很多企業都在加緊考察，看德國那些地方適合提供足夠的辦公場所。隨著對住宅和辦公需求的升溫，德國大城市的房價無疑有?漲的可能。據法國巴黎銀行（BNP）的估計，全球不確定性加劇，德國的穩定則受到青?，當中法蘭克福最受益。而作?潛在贏家的柏林，房地?（租賃與買賣）市場也出現蠢蠢欲動的態勢。
 
筆者通過搜索當地著名房地?交易網站immowelt.de得知，一個40至80平米（430尺至860尺）的中小型公寓，去年12月的平均售價?3583.38歐元每平方米，按照1歐元兌港元8.2530的彙率計算，相當于尺價2747港元。與香港最受歡迎的細價樓比較，該等價格不足後者平均售價的三分之一。不過從全年樓價走勢來看，2016年後半年卻看出樓價“起步”的趨勢。

圖：2016年柏林房價走勢（40-80平方米）。
 
由圖所見，2016年上半年，柏林的房價尚無太大變化，但在後半年出現快速上漲勢頭。全年來計，同一戶型的房價漲幅達到18.9%，而僅僅下半年，房價漲幅達到17.2%，上漲速度令市場人士關注，向來不依賴房地?經濟的柏林，樓市交易價格是否也難以抗拒全球樓市?漲的宿命。
 
根據房地?代理公司安格物業（Engel&Völkers）對德國各地的房價調查結果，在2016年全德大城市的房價排名中，柏林以18.8%的漲幅高居榜首；不過其平均交易價格（2451歐元每平米）仍較漲幅排名第2位的慕尼黑（5289歐元每平米）大幅落後，約?後者的一半。其余漲幅靠前的大城市包括位于北威州的科隆（漲幅14%）、中南部的斯圖加特（漲幅12.9%）和法蘭克福（漲幅10.8%）和西北部港口城市漢堡（漲幅9.6%）。

2016年德國各大城市房價漲幅排名。
 
雖然房價漲幅高居榜首，但柏林城區最貴的平均房價也不過5400歐元每平方米，約等于港幣尺價4140元；最平的平均房價區域只有1350歐元每平米，約?港幣每尺1035元。
 
另外，安格物業的調查結果顯示，柏林去年的租金上漲9.1%，每平米?10.1歐元，相當于港幣每方尺7.74元，按租金房價比計算的年租金回報率約5%。由于自二戰之後，柏林市政府對房屋高度有嚴格限制，柏林市內難覓高樓，這就造成房屋供應有限。整個柏林雖只有350萬人口，只有香港的一半，但自2008年金融海嘯、美國實施大規模量化寬松之後，其樓價與租金價格仍能停留在較低水平，在諸多國際大都市中實屬非常罕有。不過就去年的樓價漲幅來判斷，柏林樓市釋放出起飛的強烈信號。
 
由于整體物價水平低廉、國際化程度較高，柏林每年吸引非常多來自世界各地的留學生群體，包括數量龐大的中國留學生，他們亦加入成?大群租客生力軍的一員。由于供求關系失衡，有時甚至出現一房難求的情況。就讀洪堡大學（Humboldt-Universität zu Berlin）的留學生朋友A，在過去的一年中搬家數次，因他很難找到長租的房源而被迫選擇數月不等的短租。他說自己甚至到過柏林市郊去看房源，結果同時間與他一起看的競爭者多達4位。另外他表示，一般德國的業主對潛在租戶的背景要求甚高，要求對方出示詳盡的收入來源證明、律師證明以及在德個人信用記錄（Schufa）等繁雜的檔，將一大批租房需求者拒之門外。正因如此，柏林的華人業主頗受中國留學生歡迎。在柏林自由大學（FreieUniversität Berlin）就讀博士學位的中國籍留學生B告訴筆者，她所住的房子業主是香港人。她稱對方來柏林多年，有豐富的投資經驗，最常將物業租給中國籍留學生，“因?大家有著相同的文化背景，可以省去很多麻煩，也不用擔心欠租拖租的風險發生。”
 
山雨欲來，樓價先漲，已經成?投資領域的不二規律，也是很多國際大都市難以逃脫的發展軌?。不知道當初“窮而性感”的柏林，是否能承受住即將到來的漲價危機？筆者私心，希望柏林的自由與浪漫，不再被高樓價吞沒。

文｜楊傑東，香港財華社特邀撰稿人。
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