房企境內融資難度加大，美元加息背景下借美債與還美債並存

最近多企業發布美元債

富力將發行2.65億美元優先票據年利率5.75%

中國奧園擬發行2.5億美元優先票據

當代置業擬發行額外美元票據定價未厘定

龍光地產公布，2億美元2022年到期年息5.75%的優先票據(05341-HK)預期於1月4日在交易所買賣。

在人民幣貶值預期下，疊加美元加息預期下，有些企業在借入美元債，而也有很多企業在還掉美元債務。

世房將於2月6日贖回於2020年到期8億美元優先票據

華南城(01668)擬於2月9日部分贖回2億美元優先票據

中原地產首席分析師張大偉分析認為：出現這一矛盾現象的主要原因有：

首先：房企融資難度大漲

2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資刷新了歷史紀錄，中原地產研究中心統計數據顯示：合計全年融資額度達到了11376.7億，這也是歷史首次突破1萬億的年份。

同比同口徑上漲幅度達到了26%。但從10月調控以後看，房企的債券融資難度明顯加大：

（詳細表格見文後）

12月全月，合計房企債券融資僅126.7億，這是最近一年來的最低點。

從四季度看，樓市調控後，合計3個月，房企債券融資僅1100億，相比3季度的3480.7億下調了68.4%。不僅僅如此，從資金價格看，12月來發行的債券利率均在4.2-5.5%之間，整體看，相比9月前4%均有所上行。

日期債券發行

12月126.7

11月288.3

10月684.88

9月1160.44

8月1096.53

7月1223.76

從趨勢看，房企融資的總量在減少，而資金價格上行已經成為趨勢。

其次：從資金成本看，支持2016年房地產市場爆發的主要原因是房企的各種渠道低價格資金，債券是其中價格最低的資金來源，最近2個月發債難度加大，對房企來說將明顯提高資金價格。

第三：從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

部分國內融資難度大的企業，即使預判美元融資成本增加，也只能增加融資，避免資金壓力。

疊加最近的全國多個城市房地產市場調控，人民幣貶值對房地產市場的利空將加大

第四：在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

在最近超過2個月的調控周期內，超過20個城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售，巨量的海外融資規模將引發房企資金鍊緊張，如果持續甚至有可能出現違約。同時，美元走強後，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地產企業「錢荒」窘境。

詳細表格見文後：

代碼債券簡稱發行日期發行面額(億元)利率期限(年)

101659073.IB16首開MTN0012016-12-2920.004.8%3.00

031664079.IB16淮安（樓盤）新城PPN0032016-12-262.505.90%3.00

101671016.IB16海安經技MTN0012016-12-225.004.98%5.00

111682455.IB16棗莊銀行CD0152016-12-222.000.50

011697040.IB16海安經技SCP0012016-12-202.004.500%0.74

q17010311.ZJE16萬廈私募債20期2016-12-190.406.2%1.00

q17010306.ZJE16萬廈私募債30期2016-12-190.406.2%1.00

q16123154.ZJE16萬廈私募債19期2016-12-190.106.0%1.00

101672004.IB16電建地產MTN0022016-12-1415.005.50%5.00

031671040.IB16蘇州高新(600736,股吧)PPN0012016-12-1210.004.5%5.00

031671041.IB16宜興（樓盤）拓業PPN0012016-12-124.004.55%3.00

101662089.IB16新盛建設MTN0022016-12-085.004.2800%5.00

101661033.IB16衡陽（樓盤）水投MTN0012016-12-067.004.80%5.00

101651059.IB16南京（樓盤）安居MTN0012016-12-0528.004.20%5.00

142518.SH金科022016-12-021.002.99

142517.SH金科012016-12-0217.00預期收益率4.7%2.99

zc16120607.SZ房信二期次2016-12-020.303.00

zc16120606.SZ房信二期032016-12-021.50預期收益率5%3.00

zc16120605.SZ房信二期022016-12-022.00預期收益率5%2.00

zc16120604.SZ房信二期012016-12-021.50預期收益率5%1.00

111681240.IB16棗莊銀行CD0142016-12-022.000.50