國泰君安策略周報：關上地產門 打開股市窗

第一，如何看當前調控？近期路演交流中，我們發現瘋狂的房價幾乎已成「過街老鼠」，成為多數投資者口中喊打的對象，原因有二：一是房價越瘋狂，倒逼政策收緊的預期越強，包括限購升級、貨幣政策的收緊等；二是對於資產泡沫膨脹之後帶來的匯率貶值壓力、以及泡沫本身未來可能破裂的擔憂。因此，從第一個角度看，此次地產調控落地是市場對政策預期的兌現，對短期市場風險偏好的影響中性。

第二，調控之後看什麼？回到市場關心的第二個問題，我們認為調控之後，房價將是所有觀測變量的核心。時間窗口上，未來一到兩個月將是買賣雙方的觀望期，大概率看不出明顯趨勢變化。往後看，房價橫盤震盪或小幅微跌將是最好的結果；如果繼續快速上漲，不排除全局性收緊政策的出台（包括貨幣政策），對股市顯然不利，但我們認為此種情形概率較低；反之，如果部分城市出現超預期的下跌，考慮到本輪房價上漲包含了部分高槓杆的投機性資金，我們認為市場對泡沫破滅的擔憂或將升溫，屆時對於股票市場的沖擊同樣難免。

第三，長期看，關上地產門，打開股市窗？歷史上看，國內房價和股市有一定的此消彼長效應但並不明顯，資金溢出效應得以實現的核心在於貨幣政策預期的變化。從過去三輪房價下行周期看：2008年8月、2014年5月均是「房價下跌——貨幣進入寬松周期——股市上漲」；而2011年9月開始房價下跌，但貨幣政策持續收緊，股票市場同期持續下跌，蹊蹺板效應並未實現。回到本輪，不排除房市擠出資金對股市的溢出效應，但我們認為效果相對有限：第一，短期貨幣寬松幾無可能。第二，本輪房市炒作中槓杆資金功不可沒，但大家對股災仍心有余悸，加之監管政策趨嚴，投機性資金騰挪到股市規模有限。

第四，地產調控之後，哪些對沖政策可以期待？此次地產調控的升級基本意味着本輪地產小周期進入尾聲，限購帶來的銷量下行將滯後體現，延伸的對地產投資以及地產產業鏈的影響將逐步顯現。第一，寬財政揚帆，聚焦補短板。第二，國企混合所有制改革相關工作提速。第三，部分稅費的減免，如節前關於普通化妝品消費稅的減免等。

第五，股票市場怎麼看？我們認為短期仍將延續窄幅震盪格局，資金溢出效應將很難顯現，市場更多以結構性機會為主。配置上，持續推薦的財政發力+基建補短板雙輪驅動的PPP+主題（宏潤建設(002062,股吧)/鐵漢生態(300197,股吧)/中衡設計(603017,股吧)）和地下管廊主題（龍泉股份(002671,股吧)/騰達建設(600512,股吧)）。同時，優質資產重估和盈利確定回升仍可布局，高速公路（粵高速A），精細化工（蘭太實業(600328,股吧)/陽谷華泰(300121,股吧)/航民股份(600987,股吧)）、養殖飼料（禾豐牧業(603609,股吧)/海大集團(002311,股吧)）。主題方面繼續關注電改（北京科銳(002350,股吧)/國電南瑞(600406,股吧)/雙傑電氣(300444,股吧)）。