百日樓變：蘇鑫 順勢創業逆市營銷

《樓變百日》編者注：

肇始于今年4月17日國務院出台的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國十條)，房地產調控風暴 再次襲來，至于今已百日。12.8%、12.4%、11.4%，一條平滑向下的房價漲幅曲線在這場風暴後顯現。

我們關注這一百天當中房價的變化，因為這承載了千萬人的置業夢想，但同時我們也關注地產行業的一些更細 微變化。去職、創業、堅守、抄底等等這些平常但卻不平凡的關鍵詞也在調控的百日當中發酵。

我們為您找到了10個人、10個故事，他們或是上市公司的老總，或是制定政策的官員，或者地產新聞的主編， 或是行業的觀察者。房地產調控的目的不應僅僅是降房價，而是要讓行業走上健康的發展道路，從而滿足人們居者 有其屋的樸素願望。

蘇鑫 順勢創業逆市營銷

丁蕊 發自北京

去年10月份之前他的名片上還印著SOHO中國執行董事運營總監的TITLE，如今他成了高和投資的總裁，名片風格繼承了SOHO中國的鮮紅色，GO HIGH 和諧是他所追求的。

去職SOHO中國後，蘇鑫募集了一只私募基金，當然相當一大部分來自其所熟悉的山西民間資本。今年4月14日，他閃電收購了位于中國使館區的中莎廣場，這也成為了地產調控後收購的第一單。

經過了一番“資產精裝修後”，中莎廣場6月份對外進行銷售，蘇鑫告訴新浪財經，不到一個月，已經賣了多一半。即將，蘇鑫將迎來第二期基金的募集。

“我預感著這次調控後會發生制度性的變革 也說不清楚到底會如何，只是預感 。” 從業12年的蘇鑫如是說，不過他相信，商業地產作為最穩妥和保險的項目，會成為投資人的避風港。

去職

在SOHO中國幹了11年後，蘇鑫決定離開。“人生就像拋物線，如果30歲的時候，還可以看到事業和生命的頂點，40歲不惑之年，就開始看終點了，要選擇有意義的事情自己的想要做的事情。”

去年10月份，因為橫下心決定要創業，蘇鑫給老板潘石屹提交了辭呈。隨後西行近20個經度，來到了青海湖，瞬間被油菜花開的靜謐所吸引。

“當時也沒有想明白這種要求改變的衝動到底是源自哪兒，只是想人生應該豐富有些變化。”經過半年的醞釀，當在10月份就已經幫助集團完成了全年業績，遞交成績單的時候，蘇鑫徹徹底底的離開。

從最基層的員工一直到SOHO中國的執行董事、運營總裁，不舍的情緒肯定會存在。與潘石屹單就離職的問題談了三次，最後愉快達成了共識。“我從沒主動休過年假，也沒和公司提過待遇上的事，到現在最喜歡的還是銷售、市場、前線。”

“其實就是創業的衝動，而且不是特別理性的分析，如果理性的就沒必要這個時候冒這麼大風險，不過最後得到潘總的支持，現在和潘總隔2月也會見一面，交流交流。”

創業

既然要創業，總得有個方向和團隊吧？但彼時的蘇鑫僅僅在青海湖過了個黃金周後，10月8日就重新上班，當時的團隊只有兩個人，在華茂租了個房子。

“出來的時候想還是要做和地產相關和行業。房地產最主要的是土地的錢，土地是政府的事，但是目前民間資本很多，而開發商卻永遠缺錢，能否做一只基金打通這個資金的通道？我們擁有專業的能力，而在房地產打拼這麼多年，也積累了人脈關系和信用關系”

“剛出來的三個星期時間，每天都要見7、8撥人，雖然覺得做基金是個方向，但法律上怎麼弄、商業模式怎麼確定、融資和需要投的項目都要想好。”

憑借著多年在SOHO中國工作積累的資源，蘇鑫和一些山西的民間資本建立了親密的關系。融資很快就到位了，但是在投資方向上則出現了分歧。

10月份是公寓市場最火爆的時期，但受深諳市場的潘總(潘石屹)的啟發，“說到底公寓還是和民生有關系，容易受到調控，而基金需要抗風險，盡量避免波動，當時寫字樓和商業則被低估，底商比公寓還要便宜，這是07年之前沒有過的。”

蘇鑫注意到，北京商業地產09年上半年增長不到1%，寫字樓、商業物業價格偏低。“受到國際金融危機的影響，經濟剛剛回暖，需求減少，另一方面，由于08年北京舉辦奧運會，一些項目的供應量拖延到了09年，供需兩個因素導致了租金走低，而租金低售價也會受到影響，而這時候大家都慣性的投資公寓。”

政策風險低、入市時價格點位也較低，寫字樓和商業物業就成了蘇鑫掌門的高和投資所瞄准的標的。

抄底

新辦公室最開始在華貿，後來又搬到了國貿。會議室里挂著美國國鳥白頭鷹，目光銳利，預示著公司選擇好的投資時機。旁邊是油畫荷花，有點像顏色變形特別絢麗的向日葵。“這個和諧是追求個性、創造性多樣的和諧。”蘇鑫說。

攜帶者募集的第一期資金，蘇鑫選擇了投向底商和寫字樓。“先弄好樣板間，每個項目做一個。幾個月後看到這個模式成功\了在擴大規模”。“凱德華璽”成為其第一個投向的底商項目，中莎廣場屬于寫字樓項目。

基金有兩類，一類是直接投資，在運營然後賣掉。雖然高和投資的物業最後也是會出售，但其還會為投資者提供資產管理服務。

與以前山西資本粗放型的投資不同。高和投資管理的基金收購這些商鋪後，投入部分資金，對商鋪進行統一的形象設計，再出租給星巴克等品質較高的租戶，從而實現了較高的溢價。蘇鑫稱，這種帶有資產管理性質的投資方式為資本的“精裝修”。

高和投資的每一次私募過程都會具體到每一個項目。當物色到目標物業，擬定投資方向後，蘇鑫會將該次投資的方案送到每個戰略合作者手中，由他們自己決定這個項目投與不投，投資多少。因此，高和投資每操作一個項目，他的合作投資人都不盡相同。

而在收購中莎廣場的過程中，高和投資稱得上是一只“閃電基金”。在距離4月初宣布完成收購僅一個多月，中莎廣場即准備逆市開盤，這樣的資金周轉速度，在私募股權投資基金中十分罕見。

截止到7月中旬，中莎廣場銷售已經過半。蘇鑫說，他正在籌備第二期為期兩年的基金，仍會投資核心區的商業物業。不過他很明白，商業地產一天之內不會暴漲暴跌，“商業地產是生產資料，不存在炒的概念。”

蘇鑫如是說：這是一個需要激情的行業

聽說許\多人都投身地產基金了，就和《新地產》的總編張文豪及華本俱樂部的董事長李文明商量，大家能否合作搞個論壇，把業內的朋友聚在一起互相交流，最終形成一個圈子，一起把基金做大。就這樣，7月8日在中莎廣場的屋頂花園成功\舉辦了“人民幣私募地產基金論壇”，共有14位專家進行了主題發言，最後劉曉光董事長還進行了點評與總結。

人民幣地產基金有兩大類：一類是由開發商牽頭的有融資平台的角色；一類是按照獨立的專業基金模式運行的。從業人員有三類：一是從外資基金轉來的，二是有原來做地產的，三是有從國內金融界出來的。募集的渠道有三類：有直接私募的、有通過私人銀行業務募集的、有通過專業私募平台募集的；投資方向有三類：有專門投土地開發的、有專門投二三級城市住宅 的、有專門投商業地產的；方式上：有投債式的也有投股權的。

作為人民幣地產基金的先行者，大會主持人問我半年來的創業感悟。我總結說：“我是力爭按照三個朋友的建議來創業的：第一個是我的導師潘總，教導我要平和做事、謙和做人；第二個朋友告訴我要注重信用和專業能力；第三個朋友勸導我要保持激情、學會分享。”

與會者對地產基金的未來發展都充滿信心。高和作為國內第一家專項投資一線城市核心商業的人民幣基金，近期取得了小小的成績，可能源自團隊強烈的行業背景以及成功\的解決了商業地產的出口難題──“提供資產精裝修賣給安全性資本”。在回答新浪財經記者的訪問時，說出了我們對未來的目標：“三年內無論市場如何變化我們還活的很好，並積累了良好信用和專業的團隊；五年後希望能擠身行業的前列”。