海南房地產調研:八成外地人炒出七成空置率

華泰聯合證券分析師對海南房地產的調研結果顯示，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

中新社援引南方都市報2月11日的報道稱，海南的房地產現在讓人很擔憂：海南國際旅游島概念拋出之后，全國人民蜂擁而至，一些開發商讓大家下定金就是不開盤，樓價一天一個漲，誰也不知道會漲到多少錢。7萬元/平方米的天價房也不能讓投資客望而卻步。

近日，華泰聯合證券分析師魚晉華對海南房地產做了一次詳盡的草根調研發現，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而來自島外的需求中，外地遷移入島經商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開發商品牌進入的伴生引導型購房需求占到主流。

外島人入侵

海南的樓房里有多少本島人？誰也說不清楚，但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個遙遠的地方，一下子就下訂兩套房子。

外島人正在入侵。距離國務院44號文件——《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》的出臺僅僅過去一個月的時間，海南就開始拉響了警報。

2月2日，海南省國土環境資源廳出臺實施土地供應的“兩個暫停”政策——從2010年1月16日起到3月31日，暫停全省商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

調研的第一站，魚晉華選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數據來看，海口市場仍處于較為平穩上行發展階段，2009年全年住宅成交面積260萬平米，成交金額132億元，全年均價4,964元/平方米，較上年同比增長43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產成交情況來看，海口的情況并沒有呈現出獨特性，基本與全國房地產的走勢一致。

而真正推動海口甚至整個海南房地產市場走出獨立于全國房地產市場走勢的觸發因素，就在于海南省政府推動的“國際旅游島規劃”以及隨后而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導的房地產市場操盤大戲中，各個樓盤價格應聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

國際旅游島規劃刺激房價一月內翻倍。從在海口市調研的樓盤來看，政府推動的國際旅游島規劃給房市帶來的強烈刺激令人印象深刻。

調研樓盤的價格在規劃出臺后的平均漲幅為73%，有三個樓盤的漲幅均達到100%，漲幅最小的魯能海藍福源項目也達到33%，且最近一批100多套別墅項目開盤一天之內全部售罄。

調研的樓盤目前基本屬于無房可售狀態，項目剩余套數基本小于10套，市場供應的短時枯竭疊加政策利好使得購房需求被無限放大，房價高位無量運轉狀況明顯。

七成空置率

海南市場一向以外地客戶成交為主，在“國際旅游島規劃”出臺后，這一現象變得更為明顯。根據調研，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，而且基本上每個樓盤交樓后的入住率都低于30%。

島外需求主要來自東北、江浙和珠三角區域，分別代表了外地遷移入島經商居民的投資需求、島外居民的投資需求以及跟隨外地入島開發商品牌進入的伴生引導型購房需求。

魚晉華認為，在海南這樣一個特殊市場，以上三種需求基本代表了目前支持房地產價格的主要力量，而背后支撐這些需求的則是來自全國的貨幣流動性過剩。

“謹慎看待海口樓市。”魚晉華表示，目前市場上推斷海口市場將延續價格繼續上行的判斷主要來源于兩個：其一是由于政府暫停土地出讓，導致后續供應不足，將形成供給的短缺；其二則在于前一階段的房價暴漲形成的財富效應，已經使得購房者的信心指數處于上行通道，慣性上漲將維持一段時間。對于以上的判斷，魚晉華認為，雖然代表了目前的市場現狀，但仍然有對市場持續上漲值得謹慎看待的理由。

其表示，海口市場由于經歷過1993年的房產泡沫，雖然經過幾年的恢復，泡沫中形成的爛尾項目在逐步消化，但在土地市場方面，泡沫時期積聚在各本地中小開發商手中的土地數量數目龐大，這些私底下無法估量的二手土地交易會成為政府暫定土地供應計劃的不確定因素，有可能會打破市場上對于未來市場供應短缺的一致預期。

非理性繁榮

非理性狀態下的投資者信心如空中樓閣。魚晉華認為，在政府新規劃刺激下形成的此輪上漲存在相當大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市購房者在房產投資中進行多次上門了解及比價，在海口投資的外地客戶由于時間和精力的限制，面對上百萬甚至千萬的投資幾乎來不及思考就做了決定。

這種非理性的投資信心能維持持續上行的時間難以把握，同時，由于海口市場的二手交易市場仍然不完善，市場風險無法由嚴謹的交易體制和規范來避免，一旦出現投資者信心的波動，二手交易市場的無序和低效有可能會加速市場信心的崩潰，形成對房產價格的極大壓力。

從海口各區存量房情況來看結構性的不均衡十分明顯，在非規劃重點的老區龍華區，2009年11月份的存量住房面積仍然高達210萬平米，美蘭、瓊山區也各有近100萬平米的存量房未消化，只有規劃新區秀英區的去化速度較快。泡沫時期遺留的爛尾項目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城區，也說明在外地投資客極少參與的投資區域，目前存在的存量住宅供應仍遠高于本地居民的總體需求。

一方面外地投資客狂熱地追逐新規劃熱點項目造成供應短缺，而另一方面屬于本地居民的市場又存在極大的供應過剩，海口市場目前呈現出兩級失衡的不健康狀態，讓我們有理由對這個并未完全解決上一次房產泡沫遺留影響的市場保持謹慎態度。

房價一次上漲到位

根據在文昌、博鰲、三亞等地的調研，三地均存在區域性的土地壟斷開發企業，這些開發商均在早期通過參與當地土地一級開發與當地政府建立了良好的關系，經過幾年的圈地運動，慢慢成為當地的“地主”，手中擁有的土地儲備均在千、萬畝以上。由于開發量在區域內所占比重較大，此類企業往往在片區新房定價上擁有一定的領導權，直接影響區域房屋價格走向。

從實地調研情況來看，各區域內龍頭開發商目前項目仍有40%-60%的存量未開發。從目前具有代表性的幾個重點樓盤來推斷，雖然達到預售條件的住房在1月份“國際旅游島”規劃出臺后已基本消化殆盡，但各項目仍有數量可觀的存量未開發土地，政府暫停審批出讓土地對2010年整體市場供給造成的壓力目前來看仍是有限的。

“國際旅游島規劃”的出臺使整個海南市場的房價普遍上漲接近100%，從文昌、博鰲和三亞當地的樓盤調研情況來看，基本符合這一規律。魚晉華認為，綜合考慮海南目前的基礎設施、商業配套、人員素質及政府辦事效率狀況，房市價格已經超前，目前的城市綜合水平將未來預期一次性重估到位，未來的城市配套發展是一個漫長的、逐步匹配目前快步先行的房價的過程。從北京、深圳等地的城市發展經驗來看，基礎設施的建造完成并不會給房產價格帶來另一個爆發式增長的機會，大多數的樓盤價格在基礎設施規劃公布階段就已經迅速消化未來預期。

市場高位維穩

此次調研的三地中，文昌、博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主。而三亞的主力客戶群則與海口較為一致，主要由東北、江浙以及珠三角構成。從實地走訪的樓盤來看，現場客戶以操北方口音居多，東北客戶對氣候及海景資源的高需求索求度及在當地形成的攀比心理，一定程度上造成了對海南房產的奢侈品消費心態。

值得注意的是，在此三地調研的樓盤均表示購買客戶的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分樓盤如克拉碼頭和中南森海灣明確表示不接受按揭購房，要求客戶一次性付款，用以區分客戶真正的購買實力。

魚晉華認為，目前在三地市場形成的對房產消費的奢侈品化心態以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產市場的穩定器，將維持房產價格在目前高位上的持續波動。

“市場高位維穩。”魚晉華綜合目前所有調研情況以及以上的分析認為，在市場供應基本保持穩定，政策不會出現明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價格再度急速上升打開通道的情況下，海南房產市場短期內將維持高位維穩的走勢。

(王彥彥 編輯)

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