中國國務院印發《城市更新「十五五」規劃》 開啟20兆規模存量時代

中國國務院近日正式印發《城市更新「十五五」規劃》，為未來五至十年的城市發展描繪了清晰的施工圖。這份頂層設計文件明確提出，到 2030 年城市更新行動將取得重要進展，並於 2035 年基本建成創新、宜居、韌性的現代化人民城市。

隨著政策紅利釋放，市場普遍看好這將帶動規模高達 15 兆至 20 兆元人民幣的長期投資機遇。

五大領域全面發力

《規劃》設定宏觀目標之外，還透過一系列量化指標明確了重點任務。在住房安居方面，預計到 2030 年將改造城鎮危舊房約 50 萬套、新開工改造老舊小區 11.5 萬個，並推動 4000 個城中村改造。在基礎設施領域，地下管網改造長度將達 36.5 萬公里，僅此一項的市場空間預計就達 5 兆元人民幣。

此外，老舊街區廠區改造（約 1500 個）與城市綠地提升（2 萬公頃）也將同步推進，全面優化城市空間品質。

解決融資與退出痛點

針對城市更新資金需求大、回報周期長的痛點，《規劃》提出了系統性的支持舉措。

資金源頭托底： 政策明確允許地方政府專項債券支持符合條件的項目，並可作為項目資本金使用。這意味著專項債能發揮槓桿作用，撬動更多銀行貸款與民間資本。

打通退出渠道： 支持符合條件的項目發行不動產投資信託基金（REITs）及資產證券化產品。這讓房企在項目運營穩定後能通過資本市場實現資產變現，解決了過去資金被套牢十幾年的難題。

專家解讀：從「開發商」轉型「城市空間運營商」

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，城市更新已進入全面加速期，其綜合效益將在建築、建材、機械、裝修等多個上下游產業鏈持續釋放。他強調，城市更新並非簡單的「拆舊建新」，而是通過空間重構激活餐飲、零售、文娛等消費潛能。

58 同城研究院院長張波則認為，《規劃》標誌著城市更新步入制度化與市場化的新階段，正從單一的物理改造轉向「空間 + 產業 + 消費」的複合驅動轉型。專家一致認為，房地產行業的發展邏輯已發生根本性變化：房企將從過去靠拿地賣房的「增量時代」，徹底轉向深耕存量改造與物業運營的「存量時代」，核心生意將變為城市空間的運營服務。

市場反應：產業鏈全線受益

政策發布後，資本市場反響熱烈，地產股一度出現集體大漲。業內人士分析，這並非單純的樓市刺激，而是市場看好房企能藉此承接海量新業務，穩住現金流。

中信建投與銀河證券研報均指出，具備強大產品力與存量盤活能力的房企，以及相關的建築施工、規劃諮詢、檢驗檢測等板塊，將在這一輪高質量城市更新浪潮中深度獲益。