外資中國購房迎來重大變革 結匯支付流程簡化但「限外令」未除

歷經十餘年等待，境外人士在中國購房時面臨的「付款難題」終於獲得解決。中國國家外匯管理局（簡稱「外匯局」）日前發布《關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，推出兩項外匯新政，旨在便利境外資金在境內購房，被市場視為一次「精準滴灌」式的政策優化。

打通個人購房僵局

新政帶來的最大便利，是解決了境外個人購房者在結匯支付環節長期存在的流程矛盾。過去，境外購房者需要先向銀行提供房地產主管部門出具的購房備案證明，才能辦理購房款的結匯支付。然而，無論是開發商或二手屋賣方，通常都要求先收到首付款後，才願意辦理網簽備案手續，這形成了一個如同「第 22 條軍規」般的死循環，困住了許多有意購房的境外人士。

為解決此問題，外匯局將先前在粵港澳大灣區試點並取得良好成效的「先結後補」便利措施推廣至全國。根據新規，境外個人只要符合當地的購房資格，便可憑購房合約或協議，先行到銀行辦理外匯資金的結匯與支付，事後再補交購房備案證明文件即可。此舉極大簡化了付款流程，有助於滿足境外人士在境內工作、生活的合理購房需求，預計可將首付款的到帳週期從數週縮短至數日。

企業購房限制鬆綁 釋放投資利多訊號

另一項重大變動是，新政取消了資本項目外匯收入及其結匯所得的人民幣資金「不得用於購買非自用住宅性質房產」的限制。

國家外匯管理局副局長李斌表示，這項限制措施是在過去房地產市場過熱的背景下，為防範「熱錢」投機炒作而出台的配套政策。然而，近年來中國房地產市場的供需關係已發生逆轉，相關調控措施也已優化調整，因此有必要調整外匯管理措施以適應新形勢。分析人士指出，此舉意味著企業（特別是非房地產企業）未來可以更靈活地運用其外匯資金，例如購買辦公用房、員工宿舍等經營性房產，或進行商業地產投資，有助於盤活存量房產資源。

市場影響：訊號意義大於實質衝擊

儘管新政為境外人士購房提供了切實的便利，但多位分析師強調，這項政策的核心是「提效」，而非「放閘」。它僅優化了銀行辦理結匯支付時的審核程序，並未改變現行的境外個人購房政策，俗稱的「限外令」並未解除。例如，境外個人在境內仍只能購買一套用於自住的住房，且需滿足在境內工作、學習滿一年等條件。

據陸媒報導，專家認為，新政有助於釋放既有的境外人士購房需求，但不必擔心會對樓市帶來巨大衝擊。匯生國際資本行政总裁黃立沖預計，新政帶來的將是「小水慢流」式的結構性增量，而非大規模的外資湧入。外資是否會大規模進入，根本上仍取決於他們對中國房地產市場中長期前景的判斷，以及各地限購、限貸等調控政策的鬆緊度。因此，這次調整的「訊號意義」可能更強，展現了在經濟開放趨勢下，為促進市場健康循環而注入新活水的政策方向。