香港新世界發展債務危機加劇！黑石趁勢「抄底」？

傳陷入債務困境的香港鄭氏家族，正與全球資產管理巨頭黑石 (BX-US) 洽談一筆高達 25 億美元的融資方案，市場揣測可能涉及優先股、普通股投資，甚至是聯合私有化。

此消息一出，新世界發展 (00017-HK) 股價在 8 月 7 日盤中一度飆升超過 20%。然而，新世界發展迅速發布公告闢謠，稱公司未與任何人士就收購股份的要約進行過任何形式的接觸。

兩個半月前，鄭家旗下的老牌房企新世界發展突然公告，將延遲支付四筆總額達 34 億美元的永續債利息。

這是新世界發展上市以來，首次出現了債務問題。雖然永續債延遲股利並不會直接引發違約，但可能使債務利率增加，並影響公司與銀行的再融資談判。

鄭氏家族在香港房地產與資本市場上具有重要影響力，多方正在尋求協助其籌措資金。不過，若真能籌集資金，鄭家需讓出的利益也不小，而香港房地產市場整體仍處下行周期，資金流動仍然謹慎。

兩代大亨路線之爭：鄭氏擴張與李氏退場

黑石與香港鄭家早有淵源，因此市場此傳聞非空穴來風。早在 2011 年，新世界發展就從黑石購買了上海 Channel1 購物中心 95% 的股權，代表著黑石首次撤出中國房地產市場。

新世界發展的困境，根源於多年的戰略誤判。自第二代掌門人鄭家純接班後，便採取激進的擴張策略，試圖用 20 世紀「規模為王」的香港經驗，應對 21 世紀精細化營運的內地市場。

2015 年，新世界在拋售內地物業後，誤判樓市短期反彈，又重金殺回；2021 年，第三代鄭志剛掌權後試圖逆勢抄底，卻遭遇更深度的市場回調。

尤其對 K11 商場的重資產投入，將項目從香港的 4 座猛增至內地的 26 座，單項投資超過 50 億港元，資金佔用嚴重，回報週期長。

在電商與疫情衝擊下，K11 淪為「打卡多、消費少」的典型，導致新世界現金流緊張，淨負債率從港資房企慣常的 30% 以下，攀升至近 50% 的高位，最終在 2024 年出現虧損。

與此形成鮮明對比的是李嘉誠家族的策略。李嘉誠的思路與外資相似，獲利了結，騰挪資本以規避週期性風險，「不賺最後一個銅板」。

自 2013 年起，李嘉誠家族便陸續拋售內地與香港資產，累計套現數千億港元，將內地資產佔比從巔峰時期的 75% 降至不足 5%，並將佈局重點轉向歐美、東南亞的公用事業與高科技產業。

鄭、李兩家的不同境遇，恰恰反映出過度依賴房地產的舊時代富豪正走向黃昏。當香港房價收入比達到全球最高的 47 倍時，青年移民率也創下新高，城市對創新人才的吸引力正在減弱。

黑石的中國算盤：逆勢抄底？

黑石是否會出手，目前尚無定論，但其對中國核心資產的興趣早已不是秘密。

作為全球最大的另類資產管理公司，黑石管理資產規模已達 1.2 萬億美元，其中房地產一直是其核心業務。其經典操作是在 2007 年金融危機前收購希爾頓酒店，重整後成功上市，最終獲利約 4 倍。

黑石在中國市場的佈局，遠比外界想像的更深。早在 2008 年，便以「買入 - 修復 - 賣出」的模式試水上海商業地產，首個項目 Channel1 購物中心，後來正是轉讓給了鄭家。

此後，黑石持續在中國核心城市收購商業地產，若非 2021 年因監管問題介入，黑石險些就以 40 億美元完成 SOHO 中國的私有化，一舉成為與博楓、凱德並列的外資「大房東」。

在當前市場下行週期中，黑石這樣敢於逆勢下注的資本，無疑成為了鄭氏家族等急需救援的房企巨頭眼中最關鍵的「救命稻草」。

金融危機後的隱形王者

值得注意的是，從黑石分裂出去的貝萊德 (BLK-US) ，如今已是持有中國核心資產最多的外國資管公司，持倉總規模超 2750 億人民幣，是騰訊、阿里、百度等龍頭企業的主要股東。

黑石與貝萊德的真正崛起，都離不開對 2007 年金融危機後的精準抄底。當時，傳統投行因監管收緊而元氣大傷，資金紛紛湧入策略更透明的資管產品。

黑石與貝萊德憑藉其房地產信託（REITs）和指數基金（ETF）等產品，迅速壯大，甚至接手了美國政府的危機資產處置權，成為比傳統投行「大到不能倒」的新金融王者。

從收購止贖房產打包成金融產品，到如今在全球範圍內尋找價值窪地，這些新金融巨頭的運作手法已愈發隱蔽，並與全球核心資產深度綁定。

當全球經濟仍未完全走出上次危機的陰影時，這些新崛起的王者，是否會帶來新的系統性風險，值得市場給予更多的關注與警惕。