〈房產〉北市優質商辦挑大樑 商用市場Q1交易421億元年增1.51倍

商用不動產市場今年首季交易開紅盤，單季成交額突破 400 億元大關，年增幅度達 1.51 倍，今年市場也迎來首筆百億元級別大型商辦交易，為開發商、代銷業者組隊買北市芙蓉大樓部分產權。信義全球資產公司分析，老商辦大樓交易熱度直線飆升，除企業購置自用外，建商看準重建開發商機，也重金插旗布局。

為抑制電價上漲引發的通膨預期心理，今年第一季央行出乎市場意料升息半碼，利率回到 15 年前高點，而商用不動產具抵抗通膨特性、有助資金避險，吸引資金流進，帶動交易穩健成長，據信義全球資產公司統計，2024 年第一季上市櫃法人共投資商用不動產交易量達 421 億元、較去年同期大增 1.51 倍。

商辦、廠辦交易續熱，總計上市櫃法人在第一季砸下 262 億元購置辦公室產品，佔季交易超過一半。信義全球資產公司總經理林三智分析，去年起，企業掀置產風潮，市場交易火力集中在核心商圈的指標辦公大樓，又以傳產、科技企業主購置動能最積極，今年１月時，電源供應器龍頭台達電 (2308-TW) 就斥資共 47.89 億元買下內湖利豐大樓、瑞光大樓，賣方為南山人壽。

林三智指出，因應利率走升，壽險業對資產管理不再只進不出，而是陸續評估並處分未達投資報酬率門檻的標的，優質標的釋出，就會吸引市場搶貨。今年辦公市場買氣熱絡，還有兩大動能支撐，首先是台積電 (2330-TW) 擴廠效應及 AI 需求驅動，產業擴充辦公空間需求增加，企業由租轉買、購置自有資產意願也有上升。

其次，投資收益型買方或大型開發商瞄準市區老商辦大樓，一次購入多層或包棟，現況可自用或出租收益，待未來大樓進入都更改建時，可掌握更多話語權，享開發改建效益，本季最大宗交易為璞永建設等 8 間建商與代銷公司，以 131.25 億元買下台北市芙蓉大樓約 63% 產權。

林三智分析，過去辦公市場交易通常是壽險業大手筆包棟購樓，這類收益型買方關注的是租金投報率；而近年建商、高資產族購入全棟產品，則是相中看到未來重建開發價值。建商積極購入商辦大樓等全棟產品，實則是一種購地策略，購入大樓的同時，也擁有精華地段可開發基地，且資金不受土融限貸的限制，未來伺市場時機重建推案，可望帶來龐大的開發改建效益。