〈房產〉都更難、新屋貴 台南每10筆交易就有4筆屋齡超過30年

依官方統計資料顯示，2022 年台南市屋齡逾 30 年住宅買賣移轉筆數為 4224 筆，佔全市住宅買賣移轉總筆數 10592 筆的 40%，刷新了有統計數據以來的歷史新紀錄，而且與 2019 年的 27% 相比，短短 3 年時間，台南老屋交易占比就大增加 13 個百分點，都更推動落後是一大重要因素。

對此，東森房屋台南成功海安加盟店店長黃家珅表示，台南精華區土地資源有限，新建案價格屢創新高，加之都更或危老重建的腳步追不上房屋老化的速度，預算有限又習慣了精華區生活機能的購屋民眾只好把目光鎖定中古屋市場。

黃家珅表示，一方面，台南開發較早期，建築物的屋齡普遍較高，由內政部不動產資訊平台統計，截至去年第四季台南市的住宅平均屋齡高達 33.64 年，屋齡 30 年以上中古屋數量高達 37 萬宅，佔全市房屋稅籍住宅類數量的 51.6%。雖然近年來市政府推出了多項危老重建及都更的政策利多，不過由於老舊公寓整合困難，再加上高漲的營建成本也讓不少民眾進入觀望狀態，導致目前台南老屋改建的進度遠不及房屋老化，依據內政部營建署資料顯示，截至今年 2 月底，台南危老重建總計核准 264 件，都市更新總計核准 92 件，案件數量在六都中僅排第四。

另一方面，最近幾年在南科、台積電 (2330-TW)、新興重劃區、鐵路地下化、北外環、捷運等眾多熱點房市題材的加持下，台南房市交易量能極速飆升，但隨著台南市中心素地資源愈來愈稀缺，精華區內新推案規模相對有限，導致新案價格屢屢衝破天花板，目前台南精華區內已有新案開價站上 4~5 字頭，而區內中古屋的價格仍普遍落在 2-3 字頭，在比價效應下，預算有限又習慣了精華區生活機能的購屋民眾只好退而求其次、選擇中古屋，進而帶動中古屋交易熱度的升溫。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，台南房市題材豐沛，長線值得期待，對於口袋不深又想住在精華區的購屋民眾來說，購買中古屋的確是一個 CP 值很高的選項，不過在民眾在入手中古屋前應留意居住安全及資金控管。

他指出，很多中古屋年久失修，屋況較差，部分屋齡較高的老屋還可能存在耐震力不足、海砂屋等方面的疑慮，購屋民眾入手後往往還需要花費很多精力和時間去重新整修。再者，雖然屋齡較高的中古屋價格往往都很美麗，但屋齡越高的物件，銀行貸款條件就會越嚴格，再加上後續的修繕成本，因此就需要購屋人要盡量多準備一些資金。