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房產

〈房產〉平均地權條例修正通過 預售屋自用將當道

鉅亨網記者張欽發 台北 2023-01-10 12:12

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平均地權條例修正通過政府祭重拳遏炒作,預售屋自用將當道。(鉅亨網記者張欽發攝)

平均地權條例修正案今 (10) 日在立法院三讀通過,祭出重拳遏止炒房,地產業者認為,短期市場可能會出現一波預售換約潮,長期預售產品未來自用將當道,另外私法人購屋採許可制,也會抑制豪宅市場買氣,不過因為現在市場已經開始步入修正階段,預售投資也早已退燒,政策早點定案對房市也是塵埃落定。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,房市已經進入修正循環,投機也早已退場,因此即使政策定案上路,對於當前買氣低迷的房市影響有限,且預售禁止換約也已經討論一年時間,動作快的也早就出場,加上多數區域房價漲很多,未來應是會有少賺求出場的換約潮,但不至於出現血流成河的狀況。

根據實價揭露的資料顯示,2021 年 7 月預售揭露的實價資料,包括桃園、新竹、台南與高雄市,中位單價都還在 2 字頭,不過去年的 8、9 月六都與新竹的預售中位價都已經站上 3 字頭,尤其新竹、台南、高雄市因為有科技業投資題材,房價大漲跡象明顯,在新制上路之前,桃、竹、中、南、高應該會有最後的預售換約潮出現。

至於私法人購置住宅採許可制部分,對於豪宅買氣恐怕仍會造成衝擊,豪宅買氣來自兩部分,一個是本土的資金力量,一個則是海外回流的資金,一旦透過公司購屋的條件變更嚴苛,勢必會影響這些族群購屋意願。

曾敬德指出,當前房市早已反映預售禁止換約的利空,不過信心面影響還須觀察,一般民眾若朝向政府持續打房方向解讀,那對於房市還是會有一定干擾。

永慶房屋指出,平均地權條例修法順利三讀通過,從預售、新成屋限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄以及建立檢舉獎金制度,都在在顯示政府打擊房市炒作的決心。法案過關將讓預售、新成屋市場短期炒作受到抑制,未來新屋市場將以自住、長期置產為主流。而重罰炒作與建立檢舉獎金制度,不僅限於預售屋,所有住宅產品包括新成屋、中古屋均在管制範圍內,因此,將能限制預售、成屋短期投機行為,嚴懲房市投機炒作,消弭房價上漲預期,住宅價格走勢趨緩,有助於房市回歸正常供需,朝健康穩定方向發展,有正面助益。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,平均地權條例過關並不令人意外,而修法通過後,預售屋市場正式進入冷靜期,整體房市將會出現四大現象:

首先,「預售和成屋價差縮小」,由於預售屋換約和轉手的諸多限制,降低購屋族購買意願,自住買家將會轉向成屋市場,所以預售屋降溫,對應成屋搶手,將會拉近彼此的價格差距。

其次,「豪宅市場交易量縮」,台灣房屋趨勢中心統計近年單價兩百萬的豪宅交易,發現今年前 11 個月交易筆數僅 27 筆,跟去年同期的 52 筆相比,幾乎等於腰斬,進一步觀察今年交易的 27 筆超豪宅中,有 13 筆都是以法人名義購屋,等於將近一半都是高資產族,透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義,來購置房產;然而平均地權條例修法通過上路,私法人購屋的資產操作空間不再,高資產族的置產態度也會略為保守,因此短期內的豪宅市場交易量,將面臨考驗。

再者,「高槓桿型建商淡出」,修法過後,建商的推案型態,將從預售案轉變為成屋案,由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金,建商的金流需求龐大,對財力有限的建商較不利,因此採高槓桿操作的中小型建商,預料將在修法後逐漸淡出新案市場。
  
第四,「資金走向避險型產品」,雖然交易疲弱抑制房價,不過首先面臨降價的物件,都屬於具有市場抗性的產品,區位條件佳者,則強者恆強,建設到位、機能成熟的區域,以及保值性高的產品,仍是避險且穩健的置產選擇,價格也不易修正;至於商用不動產的部分,店面產品仍須依照經濟成長和商圈發展而論,但商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢,將可能成為今年修法後的法人置產重點。

張旭嵐也分析,官方修法的核心目標是打擊炒作,且法案也將導引房市回歸剛性市場機制,因此新的一年,不受政策影響的自住客,更有機會在市場上撿到便宜。





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