〈房產〉淡季+打房效應 12月住展風向球降至黃藍燈

市調機構統計，代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，去年 12 月分數降至 41.7 分，較 11 月（43.6 分）減少 1.9 分，分數中止連續五個月上升，轉成下跌。風向球六大構成項目中，預售屋推案量、成屋供給量與來人組數等三項分數下滑，另議價率、待售住宅建案個數等兩項分數持平，僅成交組數一項分數上揚。

住展研發長何世昌表示，去年 12 月住展風向球分數下滑，原因在於供給量縮減幅度較大，主要是政府打房重挫業者信心，以及新建案市場逐漸步入淡季有關。從市場變化來看，近來政府高壓打房，對建商造成的心理衝擊似乎遠大於消費者。

市調機構統計，去年 12 月預售屋推案量近 800 億元，大台北單一案量逾 15 億元以上的指標案為台北市 - 松山「吉美艾麗」、萬華「華穗」、新北市 - 板橋「鼎隆大苑」、新店「宏盛心中央」、土城「皇翔芊翠」、林口「新潤 Double」、「亞昕昕銀座」、「力璞學」與「九揚華都」、三重「寶石心富町」、淡水「富麗欣」。桃竹預售指標案則有桃園市 - 中壢「亞昕喜徠登」、「麗昇陽」、「樺龍青蔦」和「麗江清漾」、龜山「玄泰 T1」、「大亮 ‧ 泊」、八德「佳展好市佳」、大園「偉築新豐洲」。

12 月新釋出的成屋案戶數接近 400 戶，單一案量逾 15 億元以上的指標案為新北市 - 中和「遠雄 Park One」、新莊「駅森」。

供給量出現明顯下滑，除了與政府頻頻出手打房有關外，房市脫離旺季、逐漸步入淡季也有部份關聯。不過，供給量之外的其他四個構成指標變化程度並不大。

在「議價率」部份，去年 12 月北台灣各縣市平均議價率約 11.9％，與 11 月數據維持不變；議價空間較大的是基隆市、台北市，平均議價率約 15.6％、12.6％，而宜蘭縣議價空間最小，僅約 6.9％。雖然北台灣整體議價率持平，但各縣市數值落差超過一倍以上，顯示即使預售屋實價登錄上路，消費者仍需謹慎議價才不會吃虧。

自內政部拋出「預售屋擬禁止換約」政策方向後，部份建案陸續傳出有少數買方退訂的消息。但至目前為止，退訂屬於零星狀況。何世昌指出，主因是房市仍處於上漲軌道上，多數買方賺到錢寧願選擇轉手、不急於退戶，極少有人願意選擇賠違約金 15％退戶。

不過，不同意消費者換約、或者增加換約附加條件的建案卻有越來越多的趨勢；這類建案多打著「支持政府、拒絕炒房」的旗幟，禁止消費者換約轉售。何世昌認為，目前預售屋禁止換約新制尚未實施，依照現行規範，建商除非有正常理由不得拒絕消費者換約，且建商於簽約完成後，也不該片面逕自更改契約內容，相關作法都已牴觸現行規範。就算建商聲稱呼應政府打房，但卻容易被消費者質疑是「想賺 15％違約金、又想賺房屋差價」，所以才超前部署禁止換約，業者仍需謹慎行事。