〈觀察〉財金部會連番打炒房 兩關鍵讓炒家買房如買菜

央行從去 (2020) 年 12 月起至今 (16) 日四度出手打炒房，金管會也多次協防聯手祭出多項管制與不動產專案金檢等措施，但房市量價續增、房貸土建融更續創歷史新高，財金部會一年來絕招用盡，但其實房貸長期低利率，加上資金氾濫，讓炒家買房如買菜，才是高房價元凶。

睽違 10 年，央行去年 12 月、今年 3 月、9 月陸續對房市祭出選擇性信用管制，今天又祭出第四輪的緊箍咒，宣布自然人豪宅及第 3 戶購屋貸款最高成數一律 4 成。購地貸款最高降 5 成，餘屋貸款最高降至 4 成。

金管會為控管銀行業不動產授信，陸續發動不動產專案金檢、要求建築融資集中度較高的銀行提報改善計畫、將票券業及銀行業承作不動產業保證納入控管等；後續不排除研議調高不動產相關風險權數。

儘管財金部會頻頻出手打炒房，但房市熱度還是居高不下，據央行最新統計，10 月全體銀行購置住宅貸款 (房貸) 及建築貸款 (土建融) 餘額各為 8.615 兆元和 2.726 兆元，持續雙創歷史新高。

細究高房價主因，除了從嚴控房貸成數下手，房貸長期低利率的問題也不可不正視。攤開五大銀行新承做房貸利率統計來看，2009 年金融海嘯時，為了避免房地產崩跌，政府推出數千億的優惠房貸，促使房貸利率從 2.523% 大舉降到 1.641% ，從此房貸利率愈走愈低，截至今年 9 月，更降至 1.346% 歷史低點，最新統計至 10 月，才微幅回升至 1.351%，仍在歷史低檔區。

自住的購屋族面對高房價，要買房已經很難，因此才有當年政府祭出優惠房貸的時空背景，不可諱言房貸低利率雖然讓購屋族省下不少荷包，但同時也讓投資客炒家有機可乘。

尤其現階段，隨著全球資本市場、包括台股，都在歷史高檔，許多炒家在去年大賺一波股市財之後資金氾濫，加上疫後遞延性買盤出籠，正好趁房貸利率史上最低，大舉轉戰房市，下訂買房訂金只要十幾萬，其餘輕鬆貸款，對投資客來說「此時不買更待何時」，徹底打臉政府打炒房政策。

低利房貸一去難回，且國內疫情控制得宜，自住、置產族群購屋陸續進場，由於資金充沛與低利率，自住購屋意願及需求力道仍強，加上壽險、台商資金回流都瞄準房貸低利，正積極獵地，短期房價仍有一定的支撐，打炒房恐怕還是一場長期戰役。