〈房產〉北市商用不動產回暖 內科最衝 上季租金、售價雙雙走高

台北市商辦租金售價屢創佳績，依信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產統計 2018 第 4 季統計，台北市辦公室平均售價來到 84.2 萬元，毛租金資本化率維持在 2.46%，而租賃市場熱度高於買賣市場，租金漲幅明顯高於售價，平均租金上升至 2242 元，空置率來到 5.18%。

其中台北內湖科技園區 (內科) 商用不動產市場去年表現強勁，上市櫃公司積極在內科購置廠辦及土地，去年第 4 季平均售價維持在每坪 51.1 萬元，平均租金略升至每月每坪 1162 元。

信義全球資產經理王維宏表示，市場歷經谷底盤整後，在 2018 年商用市場恢復力道強勁，辦公室去化表現優，以自用型買方為首的買氣陸續回籠，建商及壽險金融業陸續投入商用市場，許多大型企業購置辦公室當總部使用，例如玉山銀以 60.88 億元買下冠德建設 (2520-TW) 興建中的敦北國際企業總部，做總部擴充使用。另一方面，共享辦公室趨勢的興起，對於頂級辦公的需求提高，在未來供給有限的情況下，將帶動北市商辦租金持續走揚，空置率下降幅度更為明顯。

從買賣交易來看，表現最亮眼的 A + 辦公上升幅度最為明顯，去年第 4 季平均售價來到每坪 128.7 萬元。

從各商圈來看，第 4 季漲幅表現較佳的是站前西門商圈，售價上升至每坪 71.4 萬元，自從西區門戶計畫加持，成功翻轉站前西門，帶動企業插旗，加上雙子星大樓開發案順利標脫，站前西門商圈商辦熱度後市看漲，其餘商圈則呈現微幅修正的走勢。

王維宏指出，整體而言，北市商辦售價處於平穩走勢，平均租金資本化率則落在 2.31%-2.8% 的區間。而從上市櫃交易來看，去年第四季回升力道強，從 2016 年谷底以來，去年年反轉出亮眼成績，全年商用不動產大型交易合計約 1,111 億元，重回 1000 億元大關。

租賃市場方面，熱度依舊不減，平均租金上漲至 2242 元，空置率來到 5.18%，而各商圈租金都有明顯的漲幅，租金漲幅明顯高於售價。南山廣場及聯合報總部大樓進駐率高，持續拉高頂級辦公租金上漲至 3106 元，而大型企業換屋潮對於頂級辦公需求提高，企業為了整合散落各地的辦公室，一次承租坪數較大的頂級商辦，使得 A + 級辦公空置率明顯下修至 7.77%，A 級辦公則空置率小幅增加至 4.27%，其中敦北民生商圈及敦南商圈受到租戶搬遷，空置率上升較明顯。 

王維宏表示，台北市內科廠辦市場，近一年售價維持平盤走勢，平均售價為每坪 51.1 萬元，租金資本化率為 2.72%。許多大型企業積極在內科購置廠辦，例如臺銀人壽以 17.94 億元購入舊宗段整棟廠辦案例。內科去年第 4 季平均租金 1162 元，空置率也明顯的下修至 3.43%，西湖段廠辦租金已經連續第 4 季明顯上漲，平均租金來到 1324 元，空置率更降至 0.84%，而舊宗段則淨去化量表現最佳，從前一季的 6.92% 下修至 3.48%。