【大行報告】交通銀行：10月房價環比表現平穩

交通銀行發表報告指出，10月房價環比表現平穩，同比增幅仍有擴大，市場成交處於景氣下行區間。新開工增速自高位略有下滑，土地市場交易延續降溫態勢，房地產投資增速小幅回落。

一、房價環比表現平穩，同比增幅仍有擴大

國家統計局15日發佈的資料顯示，10月70個大中城市新建商品住宅價格環比算數平均增速為1.02%，較上期微漲，總體平穩。其中一線和二線城市房價環比上月下降，三線城市上漲。然而與去年同期相比，各線城市新房價格同比增幅均有擴大。

二手房市場對政策調控的反應更為敏感。70個大中城市二手住宅銷售價格環比算數平均增速為0.49%，較上期增幅縮小了近一半，且各線城市呈漲幅全線收窄態勢，其中一線城市環比-0.30%。同比與新房類似，總體增幅擴大。調控政策在遏制房價環比漲勢方面取得了一定成果，但要實現遏制同比上漲的目標，則需要堅持更久的時間。

二、市場成交處於景氣下行區間

1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點。商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

商品房成交處於景氣下行區間，市場觀望情緒加重，銷售面積和銷售額在低基數下增速依然下滑。隨著房地產市場繼續降溫疊加基數走高，11-12月成交將延續增速收窄格局。特別是三四線城市受棚改貨幣化安置力度減弱的影響，成交面積降幅可能大於一二線城市。

三、新開工增速自高位略有下滑

1-10月份，房地產開發企業房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%，增速回落0.1個百分點。房屋施工面積784425萬平方米，同比增長4.3%，增速比1-9月份提高0.4個百分點。

新開工面積增速略有下滑，總體持續處在高位，施工面積增速繼續提升。年末兩月，開發企業將儘量以保持較高開施工來對沖行業下行。但在棚改方面，據住建部前晚發佈的消息，前10個月全國棚改新開工套數已完成年度目標的99%。從2015-2017年間棚改開工套數情況來看，歷年均超額完成但超出比例不大，這意味著今年末兩月棚改開工量將驟減。考慮該因素，11-12月新開工面積增速可能還將有所下滑。

四、土地市場交易延續降溫態勢

1-10月份，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。

土地成交面積和成交價款增速連續第二個月回落，且二者之間缺口縮窄，表明溢價率也在走低。這主要是因為開發企業融資形勢緊張，到位資金主要依靠企業自籌資金和定金及預收款。1-10月份房企到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點；其中僅有自籌資金和定金及預收款保持增長，其他均為負增。在當前的市場環境下，開發企業出於對未來行業利潤空間的擔憂，拿地行為趨於謹慎。

五、房地產投資增速將小幅回落

2018年1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中，東部、中部、東北地區投資增速分別回落0.2pct、1.3pct和0.9pct，西部地區增速提高0.9pct。

開發企業拿地放緩將使房地產投資增速下降在四季度和明年繼續兌現，而開工高位將支撐投資增速下行速度放緩，總體來看房地產投資依然穩健。今年內可能實現9%以上的高增速，2019年或仍可穩定在5%左右。