身披數項“不合規”赴港IPO，海倫堡能否成功掃雷上岸？

經歷過早幾年的狂熱之後，今時今日的中國房地產市場似乎真正迎來了降溫的契機，曾經一度膨脹的泡沫也開始有了“瘦身”沉潛的迹象，然而，即便行業氛圍看起來是逐漸趨向冷清了，但中國樓市前赴後繼的參與者們卻從未止步。

這不，近日又有一家内地房企似做好了萬全準備要赴港上市了，這家興衝衝要奔赴香港資本市場掘金的地產開發商就是於廣東廣州起家的海倫堡。10月22日，海倫堡初步招股說明書見諸港交所相關信息披露係統，這意味著其赴港上市路已經邁出了踏實的第一步。

資料顯示，海倫堡此次赴港上市的聯席保薦人為建銀國際及招銀國際。

回顧海倫堡的發展歷史，其業務最早於1998年創始人黃熾恒投資集團首個住宅物業開發項目時就已開始，2005年廣東海倫堡成立後集團有了唯一的業務開展平台。在海倫堡的發展初期，主要紮根於廣東市場，在廣州、珠海、中山、佛山及惠州等廣東主要城市打下了穩定的市場基礎。

又經過了十幾年的擴張發展，眼下的海倫堡早已“衝出廣東，走向全國”：截至2018年8月31日，海倫堡在全國擁有112個處於不同開發階段的項目或項目階段，總建築面積約2340萬平米，其物業開發業務在珠三角地區、長三角地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12個省及直轄市的31個城市佔據一席之地。

專註住宅物業開發，標準化產品係列打造品牌價值

作為一個具20年發展歷史的相對成熟的地產業參與者，海倫堡自诩已跻身國内大型房地產開發商行列，併緻力於成為中國最大的房地產開發商之一。雖然要達成這個遠大目標還有一定距離，但夢想還是要有的，況且這些年來海倫堡做得也還算不錯。

就業務發展模式來看，海倫堡的“初心”還是挺明確的，就是專註於住宅物業的開發和銷售，不過為了配合其做大做強的發展策略和目標，海倫堡目前的業務範疇已經拓展至商業物業及創意科技園的開發。商業物業這塊，主要包括購物商場、辦公單位及住宅物業附帶的零售單位，開發後或出售，或自己持有以做長期投資及達至資本增值的目的；創意科技園則一般根據地方政府的開發規劃在城郊設計、開發及經營。

目前，海倫堡已按照其標準化項目管理係統，開發了為不同客戶定製的6個標準化住宅物業係列，分别為流金係、國際係、灣係、春天係、愛ME係及小鎮係；其商業物業板塊也已開發了3個產品線，分别是海樂世界、海樂城及海樂荟。海倫堡的每一個產品係列及產品線均針對不同客戶群體的需求製定，併可快速向新市場復製，這一點還是非常有助於集團明確及打造具自身特色的品牌價值的。

業績穩步增長，做大做強路上亦有挑戰

事實上，在當前眾多行業參與者競逐瓜分市場的形勢下，海倫堡自身打磨出來的較為明確的品牌價值底色還是比較加分的。那麽其近年實際經營成果究竟如何？

據其初步招股說明書披露的往期業績記錄來看，這幾年海倫堡在業務經營發展方面確實實現了較大幅度的增長。如下表所示，2015年海倫堡業務經營獲取的總收益還不足百億元（人民幣，下同）水平，具體為約98億元；到了2017年，海倫堡年度總收益已增長至143.6億元，2015年至2017年，集團經營收益的復合年增長率為21%。

與此同時，海倫堡的盈利能力在過去兩年也有了顯著的提高。2015年海倫堡錄得公司擁有人應佔淨利潤8.44億元，2016年就暴升2.44倍至29億元，但這種爆發式增長併沒有持續多久，緊接著於2017年公司淨利潤就同比下跌了32.3%至19.7億元，遭遇了一輪不小的波動：

2017年，雖然海倫堡銷售物業平均售價上漲，但由於年内已交付建築面積同比減少，因此其總收益按年僅微升0.76%；由於毛利率不同的銷售物業收入及租金收入結構調整，年内綜合毛利率同比提高了4.5個百分點，但由於年内經營成本增加及投資物業公平值收益較2016年顯著減少，緻使2017年海倫堡錄得淨利潤下跌32.3%。

不得不說這樣的業績走向著實令海倫堡的成長氣勢頗打了點折扣，好在今年上半年集團似乎很快就扭轉了局面。2018年上半年，海倫堡實現總收益39.2億元，同比增長29.4%；毛利率提升3.8個百分點至25.3%；半年淨利潤更是大漲54.5%至5.24億元。總體來看，今年上半年海倫堡之所以能取得如此亮眼的業績，主要還是得益於旗下銷售物業收入的顯著增長——期内海倫堡已交付建築面積及平均售價均實現不同程度的上漲，交付的總建面同比增加17.4%至48.14萬平米，平均售價則上漲10.6%至7987元每平米。

話又說回來，雖然經歷了2017年盈利下滑的小小波折，目前來看海倫堡的整體成長態勢尚算穩健，但從其收益及盈利情況來講，集團的體量其實還算不上大，全年百數十億的營業額在一眾港股内房同業中甚至可以說還排不上號，因此，在前方做大做強的道路上，還有非常多的同類型選手正等待著海倫堡去逐個超越。

“不合規”事項待解，能否成功掃雷通關？

值得在意的是，若單純從當前整個中國房地產行業的市場氛圍出發，眼下似乎併不是海倫堡赴港上市的最好時機。無論是内地房地產業調控頻出的政策環境，還是以中美貿易摩擦為代表的併不平靜的國際政治經濟形勢，都給整個行業的發展帶來了更多的不確定性。

這些外部因素這對於海倫堡來說都是不可輕視的挑戰，畢竟當大市“消沉”之時，往往需要更為強勁的力量才能掀起一方波瀾。

另一方面，海倫堡自身也併非全無槽點，當中其過往經歷的數個不合規事件就值得留意。初步招股書資料顯示，海倫堡有10家項目公司在取得所需的許可證前就已開始興建若幹項目，另有10家項目公司偏離建築工程施工許可證，及有11家項目公司偏離建築工程規劃許可證。此外，海倫堡還存在未替其若幹僱員繳納足夠的社保及住房公積金的不合規事項。

雖然未替員工繳足社保及住房公積金一事可大可小，一般而言通過後續補救措施就可解決，但涉及業務運營相關的政府批準許可或執照則比較敏感了，若未能及時解決相關不合規問題，就無異於在集團發展路上埋下了一個不定時炸彈，這種隨時可能引爆風險的滋味可就不好受了。

上市路漫漫，且看海倫堡能否一一掃雷順利通關走到彼岸吧。