美國人越來越買不起房：第三季住宅可負擔指數跌至十年新低

美國進入貨幣政策緊縮周期，除了觸發近期美債市場異動、重新計價入通膨和經濟增長預期，也開始對美國房市產生影響。不斷有分析指出，美國房市或已迎來金融危機後的首個主要拐點。

住宅調查機構 Attom 數據解決方案公司近日發布了 2018 年第第三季美國住宅可負擔指數，讀為 92，低於第二季的 95 和去年同期的 102，並創 2008 年第三季以來的十年新低（當時讀為 87）。

在被調查的 440 個美國縣區（County，是僅次於美國州的行政區劃）中，有 344 個縣的當地住宅可負擔指數跌破 100，意味著當地住宅價格高於長期可負擔的均值。陷入房價不可負擔區間的縣區占比 78%，也創下 2008 年第三季以來的比例新高，代表這些地區的人們感覺現在買不起房。

對於申請抵押貸款來購房的潛在買家，假設首付為 3%、家庭前端負債收入比控制在最高比例 28%（年收入中有多少用來支付房屋費用，包括還貸額、地稅、房貸保險費等），有 69 個縣區的中位數房價需要年薪至少 10 萬美元以上才能負擔得起，占比約 16%。上述地區主要分布在加州灣區、大紐約地區、美國首都華盛頓特區、南加州、波士頓、西雅圖等熱點大城市圈。

報告發現，440 個縣區中有 378 個的年度房價漲幅超過了平均周薪增速，占比 86%，包括加州洛杉磯、伊利諾伊州芝加哥、得州休斯頓和達拉斯、亞利桑那州鳳凰城和佛羅里達州邁阿密 - 戴德縣等熱門地區。

2018 年第三季，全美中位數房價為 25 萬美元，年增率上漲 6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從 2012 年第一季觸底以來，美國中位數房價累漲了 76%，同期的平均周薪漲幅僅有 17%。另據房地美統計，2012 年至今，美國 30 年期固定抵押貸款利率增加了 15%，過去一年就漲了 17%。

Attom 公司高級副總裁 Daren Blomquist 指出，不論在全美或按當地市場標準衡量，住房抵押貸款利率走高，已將美國房價推升至十年來最不可負擔的水平。在 440 個受訪縣區的 2.2 億人口中，有近 1/3 居住在年薪至少 10 萬美元才能承擔中位數房價（來獲取抵押貸款）的地區。

這一現象已經引發了美國人口遷移模式的變化。據美國人口普查數據，上述房價最高地區有 2/3 出現了凈人口流動的負值，而中位數房價不需要年薪至少 10 萬美元以上的地區中，有 3/4 見證了凈人口流動的正值。這代表令人望而卻步的高房價正「驅趕」一些人搬遷到生活成本較低的地區。

抵押貸款網貸市場平台 LendingTree 的首席經濟學家 Tendayi Kapfidze 表示，利率上升可能令美國購房者借貸額度較一年前減少了 10%，由於大多數買家的購房預算是基於每月付款，買家有能力參與競爭的中位數報價會逐漸下降：

「這意味著在每個報價節點參與競爭的買家數量都在下降，從而減少了需求，將對房屋銷售數量產生直接影響，並將隨著時間的推移延緩房價上漲的步伐。從 2012 年以來，美國房市價格增量一直超過收入變化，這不是一個可持續的水平。我相信我們已經達到一個拐點，房屋價值的增長可能會放緩，直到收入能夠趕上來。」

近期經濟數據也支持了「美國房市將迎來拐點」的觀點。華爾街見聞曾提到，美國 6-8 月的新屋銷售數量不佳，7 月修正值創一年新低，6 月曾出乎市場意料地創八個月最低。8 月新屋房價中位值跌至 32.02 萬美元，持平了 6 月所創的去年 2 月以來最低水平。

同時，占美國房市比例絕大多數的成屋銷售總數，截至今年 8 月意外連降了四個月，美國住房庫存在三年來首現增長。標普 / 凱斯席勒全美房價指數在 7 月年化漲幅 6%，20 座大城市房價指數也是連續第四個月年增率增速放緩，並刷新 2017 年 8 月以來的 11 個月最低。

這些都反映了需求端的疲軟，開始影響到美國高企的房價。需求疲軟除了與抵押貸款利率上漲至多年高位有關，也受薪資增速相對疲軟影響。

金融部落格 Zerohedge 援引佛羅里達大西洋大學和國際大學的最新研究稱，目前對大多數美國人來說，租房比購買房產更劃算。然而房屋租賃平台 RentCafe 和房產研究及資訊服務平台 Yardi Matrix 的報告顯示，全美 252 個城市中，逾 220 個（89%）的房租出現上漲，8 月平均租金年增率上漲 3.1%，創 18 個月最大漲幅，並升至創紀錄的 1412 美元。