蘇州出台意見加快住房租賃市場建設 將穩步推進REITs試點

一、概述

2018年8月24日，蘇州市人民政府發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》圍繞培育租賃市場供應主體、加大租賃住房的建設和供應、建立政府信息服務與監管平台、鼓勵個人住房租賃消費、加大住房租賃政策支持力度、加快推進人才樂居工程建設、強化住房租賃管理和服務這七個方面提出了加快蘇州市住房租賃市場建設的工作舉措。

總體目標：到2020年，基本形成渠道多元、結構合理、服務規範、製度健全的住房租賃市場。同時，從社會治理的高度，加強對租賃住房的安全管理，確保人民群眾生命財產的安全和社會的穩定。

《意見》指出，鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，探索支持符合條件的住房租賃企業發行債券，不動產證券化產品。同時，完善對住房租賃企業的信貸支持，鼓勵商業銀行和資本市場對住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。

《意見》鼓勵個人住房租賃消費。對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；其他個人採取預收款或一次性收取租金形式出租不動產，取得的租金收入，可在對應的租賃期内平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受免徵增值稅優惠政策；對一般納稅人出租其在2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

2017年5月，江蘇省住房和城鄉建設廳下發了《關於開展培育和發展住房租賃市場試點工作的通知》，指出為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》相關要求，大力發展江蘇省住房租賃市場，建立購租併舉的住房製度，決定選擇南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等城市結合本地實際，在搭建住房租賃信息政府服務平台、培育專業化住房租賃機構、推進住房租賃規模化經營等試點模式中，開展培育和發展住房租賃市場的試點工作。其他城市也可以根據當地住房發展狀況開展試點。

2018年4月，由蘇州新建元控股集團發起設立的“中聯東吳—新建元鄰里中心資產支持專項計劃”在上海證券交易所掛牌上市。這是中國首單社區商業REITs產品，也是蘇州市首單REITs產品，開創了中國社區商業資產證券化運作的先河。該產品發行規模為20.5億元，產品期限為5年，發行利率5.8%。

二、《意見》的主要内容

充分發揮國企引領示範作用 加大房源供應

《意見》提出，充分發揮國有企業帶動引領示範作用，鼓勵和支持國有企業開展規模化集中式住房租賃業務，特别是要培育發展目前市場上正在興起的“長租公寓”專業租賃企業。市級層面上明確1～2家國有企業開展規模化集中式住房租賃業務的試點。

2017年，蘇州被江蘇省政府明確為江蘇省培育和發展住房租賃市場的試點城市。加快租賃市場建設首先要從房源入手，通過籌集房源來增大市場供應量。《意見》明確，蘇州市將從土地供應開始，確保市場上用於租賃的住房數量。將新增租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。完善土地出讓競拍規則，對適宜配建租賃住房的地塊,在出讓方案中明確配建要求，土地出讓報價超過市場指導價一定幅度後，可將原來按照“一次報價”最接近平均價原則調整為競配建租賃住房面積最多的原則確定競得人。

《意見》鼓勵利用存量建設用地和房產新建改建租賃住房。部分定銷商品房、動遷安置商品房等存量住房也將調整為租賃住房向社會出租。鼓勵企業利用存量建設用地開發建設租賃住房。在符合相關規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，利用存量商業、辦公、工業、倉儲用房進行住房租賃的，可實行繼續按原土地用途和權利類型使用土地的過渡期政策，租賃期間用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

加大住房租賃政策支持力度：穩步推進REITs試點

《意見》提出落實稅收優惠政策。對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；其他個人採取預收款或一次性收取租金形式出租不動產，取得的租金收入，可在對應的租賃期内平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受免徵增值稅優惠政策；對一般納稅人出租其在2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

《意見》明確了金融支持政策。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，探索支持符合條件的住房租賃企業發行債券，不動產證券化產品。完善對住房租賃企業的信貸支持，鼓勵商業銀行和資本市場對住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。

三、中國首單社區商業REITs、蘇州市首單REITs產品-新建元鄰里中心REITs

（一）REITs對國資國企的可持續發展意義重大

2018年4月2日，由蘇州新建元控股集團發起設立的“中聯東吳—新建元鄰里中心資產支持專項計劃”（以下簡稱“新建元鄰里中心REITs”）在上海證券交易所掛牌上市。這是中國首單社區商業REITs產品，也是蘇州市首單REITs產品，開創了中國社區商業資產證券化運作的先河。

該產品是監管新規後，新交易結構下第一單成功發行的產品。產品認購倍數3.42，發行利率5.8%，低於同期同類產品利率30-40BP。在產品架構搭建過程中，通過靈活的機製設計，為未來順利對接公募REITs預留了空間。

新建元鄰里中心REITs是國内首單以“社區商業物業”為底層資產的REITs產品，兼具商業地產屬性和社區服務屬性，經濟效益和社會效益併重，響應了國家關於“穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點”的重要政策，利用金融工具服務實體經濟、盤活存量資產。

新建元鄰里中心REITs由中聯基金作為總協調人和財務顧問，由東吳證券作為計劃管理人和推廣機構，以分佈在蘇州工業園區各區域生活圈核心、住宅區中央地帶的10個鄰里中心為底層資產，產品總規模20.5億元，期限為5年（可根據約定提前終止），其中優先級產品規模14.5億元，評級為AAA；次級產品規模6億元。

新建元集團總裁亢越表示，REITs這一創新模式對於國資國企的可持續發展意義重大。它提供了重資產退出的一種渠道，讓國資可以輕裝上陣，滾動發展，不但解決了資金問題，盤活了既有資產，還會對國資持有資產的運營提出更高要求，併與外部資源實現對接。今年，園區還將有三家鄰里中心開工建設。

作為蘇州工業園區所屬的大型國有企業集團，新建元控股、參股各類企業80多家，形成地產開發、資本經營、資產管理、實業投資四大業務板塊，資產總規模達320多億元，是江蘇省最大的綜合性房地產開發企業之一。新建元旗下擁有眾多產業載體、總部經濟樓宇、文旅地標項目，和覆蓋城市的社區商業網絡，都是不可多得的優質核心資產。如何在推動國有企業經營提速增效的同時，探索出一條國資優質核心資產保值增值的發展新道路，為區域經濟轉型升級留出更大空間、做出更大貢獻，這正是新建元積極開展以REITs為代表的資產證券化工作的意義所在。

（二）產品介紹

1、交易結構

2、增信措施

新建元鄰里中心REITs的增信措施包括優先級/次級資產支持證券分級、物業資產現金流收入超額覆蓋、物業運營方運營收入補足承諾、擔保人提供連帶責任保證擔保和物業資產抵押擔保等内容。

3、物業資產情況

（1）概述

新建元鄰里中心REITs的物業資產為湖東鄰里中心物業、玲珑鄰里中心物業、翰林鄰里中心物業、新城鄰里中心物業、貴都鄰里中心物業、師惠鄰里中心物業、沁苑鄰里中心物業、方洲鄰里中心物業、東沙湖鄰里中心物業和鄰瑞廣場物業等共十處物業。在《基金份額轉讓協議》所述的交易適當完成後，計劃管理人將代表專項計劃的利益，通過持有私募投資基金全部基金份額而間接擁有項目公司的股權及物業資產的權益。

（2）領里中心業態介紹

鄰里中心的概念源於鄰里單位。鄰里單位由 1929 年美國社會學家佩里首先提出。鄰里單位内配置商店、教堂、圖書館和公共服務中心。1933 年，《雅典憲章》把“鄰里單位”原則作為居住區規劃的基本思想。至上世紀 60 年代，鄰里單位理論逐漸發展為社區規劃理論，根據錯綜復雜的社會生活内容將住宅區作為社會單位加以全面規劃。新加坡鄰里中心的思想就是來源於“鄰里單位”理論，但又在其基礎上密切結合城市社區的特點和時代發展的需要，併逐步完善和成熟。

根據《蘇州工業園區鄰里中心項目發展指導意見》，鄰里中心的商業服務分為基礎型商業和市場型商業。基礎型商業是指滿足居民基本消費需求，不能完全通過市場行為進行配置與調節，但必須設置的服務功能和業態，如：鄰里生鮮（菜場）、大眾餐飲（居民早餐）、生活超市（便利店）、通訊、銀行、藥店、理發店、修理鋪、縫補鋪等，這是區别於傳統大商業的特徵之一。市場型商業是指可以通過市場行為進行配置和調節的服務功能和業態，如：零售、家居、經濟型酒店、休閑娛樂、醫療保健、教育培訓等。

來源：REITsResearch

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