萬科來到城中村 富士康員工慌了

萬科沒有預料到，在與深圳市政府成功合作了三個城中村改造項目後，「萬村計劃」第四站——清湖新村，項目還未啟動便遭遇了巨大的輿論風暴。

清湖新村位於深圳富士康龍華園區北門，聚居於此的富士康務工人員商定的一封公開信呼籲，城中村的改造者萬科，應避免房租暴漲。而這，恰是萬科龐大的城中村計劃此前宣布的重要原則之一。

在富士康，一名基層員工的綜合月收入大約3000-4000元。按照清湖新村當前一個單間600-800元/月的租金標準，疊加水電等費用，居住花費共需約1000元/月，占據月工資的三分之一。

盡管萬科隨後回應稱，改造前後租金價格處於同等區間，但這遠未能撫平擔憂，對這些精打細算的租客而言，哪怕是100元的漲幅，也是生活不可承受之重。

萬科來了

6月13日，入夜的深圳，細雨綿綿。

清湖新村7巷4棟鐵門旁，老葉(化名)和老婆正在退房，他們腳邊的紅色臉盆裏零零碎碎堆著衣架、毛巾等日用品。

兩個星期前，老葉收到房東通知，萬科收下了這棟城中村樓房準備改造，限期一個月內搬走。老葉租住的單間，面積10多平方米，房租從兩年前的450元/月一路上漲到今年的750元/月。

在深圳這座移民城市，城中村曾被視作高房價下承載千萬外來務工者夢想的容器。2017年底，規委統計顯示，深圳現存城中村數量1044個，覆蓋超1000萬人口。

2017年8月以來，深圳市發布多份文件，強調要引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業，統一租賃經營、規範管理。2020年7月底前要完成1600多個城中村綜合治理，消除各類安全隱患。

在這樣的契機下，萬科於去年底啟動了「萬村計劃」，通過統租城中村內的村民自建房或村集體自有物業，改造成“泊寓”品牌的長租公寓，並配套社區商業、產業辦公、教育培訓等服務內容進行規模化運營管理。截至2018年6月，萬科已進入深圳9個片區的城中村，其中開啟統租工作的有37個。

5月，深圳萬村進駐清湖新村，目前已在村內簽約了10棟房屋。

萬科的改造邏輯有兩個：一是提升安全等級，將原有不合理的疏散通道改造為符合規範的疏散環境；二是提高房屋和空間的使用效率，提升房屋內的居住硬件水平和收納空間。其內部曾多次釋放出「萬村計劃」是響應政府號召的表達，像國內絕大多數長租公寓項目一樣，並沒有明確的盈利模型。

但在清湖新村，對租金更加敏感的租客們認為，自己的生活空間不需要改造，有監控、防盜門、滅火器、消防栓，除了電線稍有點老化，其他安全並不成問題。而且，改造之後也不可能改變樓間距，一樣是「握手樓」，不見陽光。

租金

租金是最大的矛盾點。

老葉說，自己不需要居住品質大幅提升，考慮的第一因素還是租金便宜。在綿綿雨幕中抱起臉盆準備撤退，但他也不知道該往哪裏搬。

清湖新村改造消息一經擴散，周邊相似房源的租金也伺機而動，老葉找房過程中，很多房東抓住這點表達了漲租的意向。

這讓萬科很無奈，「萬科不來，他們就不漲租了嗎？」一位接近萬科公寓管理層的人士說，萬科從來沒說要漲租。

深圳萬村也在第一時間回應，改造前後的租金價格處於同等區間。

但租客的擔憂顯然更符合經濟邏輯：一方面，租金會伴隨著居住環境的改善和配套的成熟水漲船高；另一方面，收樓和改造意味著投入成本，它們終將傳導至終端租客身上。

經濟觀察報了解到，在清湖新村，萬科收樓的租金標準是，樓梯房42元/平方米/月，電梯房46元/平方米/月。租金每年遞增3%，租賃合約期為12年。萬科介入前，清湖新村的單位市場租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的樓梯房單間為例，收房成本約為630元。據財新網報道，萬村發展有限公司總經理蔡學金稱，深圳萬村在村民房的改造成本(達到拎包入住標準)為2600-3000元/平方米。此統計，改造總成本為3.9萬-4.5萬元，按照長租公寓行業慣例，一般在前五年分攤完改造成本，即平均每個月的改造成本約650-750元。不計運營成本，一套15平方米單間每個月總成本最少1280元。

在萬科之前，金地已經“進村”，金地草莓社區清湖店，目前在租28-42平方米戶型，價格介於1880-2980元/月。

這在一定程度上挑戰了富士康員工們的認知上限，記者詢問了多位在清湖新村租住的富士康員工，他們可接受的月租金在500-800元。在一個富士康員工租客的維權微信群裏，有人感慨，支付這麽高的月租還不如回老家買房。

萬科方面回覆經濟觀察報，我們原則上想保持單套房租金不變。為了讓原本月租800元的租客還可以租到同等價格的單間，萬科在面積上做調整，以使得單套租金維持穩定。改造後房源套數將增加5%-10%。

去年10月，萬科泊寓相關負責人曾表示，萬科現有的城中村物業管理基本上是投入大於收入，有的還依賴政府補貼。

老葉對這樣的說法並不領情，篤定地認為，萬科的改造會刺激周邊城中村房東的漲租預期，直接導致他們收入縮水，如果再把業務擴展到周邊區域甚至會使有些人無房可租。

接近萬科公寓管理層的人士一再表示，「萬村計劃」並非壟斷行為。在清湖新村的改造中，萬科甚至連10%都覆蓋不了，更不要說目前尚沒有一棟樓進入實質性清空狀態了。

事實上，富士康周邊城中村漲租是一直存在的現象，甚至只要一傳出富士康漲薪風聲，城中村房東、二房東都會借機漲租。

低收入之困

清湖新村已經是萬科改造的第四個城中村項目，更早之前，萬科在深圳福田玉田村、龍崗阪田新圍仔村、龍華景樂新村展開了改造工作。

距離清湖新村20公裏，福田上步南路的泊寓，是萬科深圳玉田村改造項目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白領接受，其首批推出的44套出租房，全部滿租。

上述接近萬科公寓管理層人士分析，萬科目前已經做成的幾個城中村改造項目沒有出現這麽大的質疑聲，因為項目的目標客群收入相對更高，對居住環境的要求也更高。

但清湖新村的情況明顯不同。該人士說，理解低收入員工的不願接受，我們的客群可能定位在收入水平相對更高一點的員工。

不過，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程師級別員工，也在高昂的生活成本之下壓力倍增。已過而立之年的李生，在富士康工作超過6年，每月到手工資5000多元。房租加上水電費800元/月。一旦租金上漲，寄回老家供父母、小孩日常花銷的開支就得壓縮。他說，如果房租一路推高，他只能選擇離開深圳。

城中村改造

為了逐步實現城市功能優化、產業結構升級，對土地資源極為稀缺的深圳來說，城市更新被視為城市發展的重要途徑。2016年深圳發布的《城市更新「十三五」規劃》指出，城中村以完善配套和改善環境為目標，以綜合整治為主，拆除重建為輔。

在中國(深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來，城中村改造所帶來的租金上漲與原有租戶權益保障之間的問題，是城市化進程中一組非常鮮明的矛盾。

如果從整個城市的發展格局來看，深圳產業結構的優化促使人口結構也發生重構，過往的人口紅利逐漸步入人口質量紅利的更高層級階段。「藍領工人在這樣的大背景下，必須做出升級，提升自己的技術能力增加收入，否則只能被迫外遷。」宋丁認為。

在另一個層面上，人口格局的調整，或多或少也倒逼著深圳產業「騰籠換鳥」。2016年，華為將終端總部項目搬往東莞松山湖。更早時候，中興通訊將生產基地遷往河源，比亞迪也在汕尾投資建設新能源汽車產業基地。

富士康科技集團創始人兼總裁郭台銘近期表示，深圳就是未來的矽谷，而富士康龍華園區是未來矽谷的核心，但他同時說，富士康要把深圳園區改造成一個研發平台園區，包含工業互聯網、智能制造、人工智能的研發平台。

深圳市前副市長唐傑曾對經濟觀察報談到房價與創新成本以及制造業出走之間的關系。他以紐約、倫敦、巴黎、洛杉磯、舊金山以及西雅圖為例，稱這都是房價高企的城市，特別是美國西部這三座城市，是典型的房價「高了還高」的城市。這些城市同樣是制造業已經退出的城市。「許多中國經濟學家習慣用「產業空心化」來評論城市發展。可是沒有制造業的紐約怎麽沒有空心化？」唐傑說，新澤西有很多制造業，紐約的服務業和大學科研是為美國東北部的產業提供服務，這就是大都市的功能。

唐傑認為，從京滬深看，中國大都市區已經開始了「去制造化」過程，制造業以大都市為中心向外、向二三四級中小城市擴散，是一個潮流。未來，堅持制造業的城市一定不會是具有輻射力的大都市，而是不斷虹吸周邊中小城市資源的自利型城市，也就是不斷自我膨脹、引發投資收益加速遞減，持續下去只有一個可能性，向心坍塌。最典型的例子，就是現在的底特律與曾經的匹茲堡。從這個意義上講，華為終端搬到松山湖是非常正確的選擇，是深圳走向大都市區的重要步驟。

來源：經濟觀察報

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