美國房市的「詭異」繁榮

摘要：幾年前，人們還在憧憬嬰兒潮一代人退休會令大量房屋掛牌出售，屆時將出現買方市場。但現實如此殘酷：房屋供應如此之少，全美待售房屋數量連降 33 個月，庫存降至歷史最低，房價飆漲，購房者越來越絕望……

從某種角度講，當前的美國住宅市場比以往的任何周期都要詭異。

儘管美國就業穩步擴增，薪資穩步增長，這些都鼓勵著潛在買家出手購房，然而，處於歷史記錄低位的房屋供應卻令房價居高不下，從而抑制了部分需求，特別是那些想買「上車盤」的千禧一代買家。

眼下這種殘酷的現實原本不應該出現——就在幾年前，市場上還普遍存在一種觀點，即隨著嬰兒潮一代人相繼步入退休，會有大量房屋掛牌出售，很多房主選擇賣房變現，以免重蹈 08 年金融危機的覆轍…… 屆時二手房市場將呈現出繁榮景象，給 70 後、80 後和 90 後打造一個令人鼓舞的買方市場。

可是，想象是如此豐滿，現實卻是如此骨感：嬰兒潮一代人確實大批量地退休了，房屋供應量卻沒有想象中那麼多，幾乎沒人願意賣房，房價正在飆漲，購房者越來越絕望……

過去幾年來房地產市場非常火爆的地區現在依然熱火朝天，西雅圖、聖何塞等地區的住宅價格繼續以每年兩位數的速度上漲。拉斯維加斯去年的房價平均上漲 12%，過去五年直接翻了一倍。

而另外一些新的城市，比如納什維爾、鹽湖城和堪薩斯城的樓市也加入了大漲行列。

問題究竟出在哪裡？

太多的人在購買太少的房子，住房庫存短缺是個巨大的問題。

房地產經紀人協會 (NAR) 數據顯示，截至 2 月底，全美現有待售房屋環比增加 4.6% 至 159 萬棟，但年增率大減 8.1%，且已經連續 33 個下降。

若按照現在的銷售速度，尚未出售的庫存住宅大約能滿足 3.4 個月的需求，這是有史以來的最低記錄，去年同期則是 3.8 個月。

全美住宅的轉手率非常高，一套待售房產在市場上的停留時間平均僅 41 天，而一年前還為 52 天，通常則為 6 個月。

美國財經博主 John Rubino 在他營運的 DollarCollapse 網站發文分析稱，庫存短缺的原因有很多：

美國房價已經維持了 6 個月的增長勢頭；房地產交易涉及到一些顯著的成本，比如房產交易稅，購房費用等；數以百萬計的房主都有利率在 4% 左右的長期定息房貸，所持房產一經交易，他們就要支付違約金；當前正值美國稅改時期，那些住在高檔社區的房主認為現在賣房不合算；新建房屋不足以滿足市場需求；很多潛在買家不再擁有過去的收入水平，很多人每周的工作時間不再是 40 個小時了，越來越多人擁有彈性的工作時間，很多人不再能負擔得起抵押貸款了。

在美國房產經紀商 Coldwell Banker Premier Realty 工作的 Chris Bishop 表示，現在的買家當中，除了結婚成家有剛需的千禧一代人之外，還有大量需求來自於那些金融危機中喪失了抵押房產贖回權的原房主們，他們陸陸續續地修復了自己的信用，開始重新買房子。

今日美國援引 Veritas Urbis Economics 首席經濟學家 Ralph McLaughlin 的話稱：

對於購房者來說，現在是他們最近這些年的記憶中一段艱難的歲月。而對於買房者而言，如今是一個賣房賺大錢的美好時代，除非他們自己希望買一所更大更好的房子。

37 歲的拉斯維加斯過戶公證員 Maria Maneva 就是一位正在忙於更換一所更大面積房屋的買家。當她帶着男友以及他們 3 個月大的女兒看到一棟四間卧室的獨棟房屋時，立即開價 40.59 萬美元，但賣家對她的競爭對手提供的現金全款顯然更有興趣，最終，她沒有買到那個房子。

「現在，我已經準備不看房就提出報價了。我真的是怕了。」

『新聞來源／華爾街見聞』