〈房產〉花旗：股市套利資金轉戰 香港樓價明上半年升10%

花旗集團首席中國策略師兼亞太區地產業研究部主管蔡金強昨 (13) 日表示，今年港股暢旺，不少投資者或趁年尾獲利套現；這些資金在 2018 年第 1 季或轉化成地產市場購買力，刺激樓價明年上半年上漲 10%。他並預期香港拆款利率將受美國聯準會 (Fed) 升息影響，明年下半年抑制樓價漲幅，料明年全年樓價升幅或放緩至 5%。

綜合香港文匯報、明報報導，蔡金強預期，明年 Fed 或升息 3 次，料香港銀行同業拆款利率 (Hibor) 明年有約 1% 的上升空間，進而影響香港樓價表現。

瑞信私人銀行大中華區股本研究部主管謝琳也預期，明年港元銀行 Hibor 會繼續上升。香港 8 成房貸利率是基於 Hibor，利率上升影響供樓的負擔能力，因此會對樓價和上市地產商估值造成壓力，而且幅度不會小。

花旗銀行研究部董事雷智顏表示，該行並未為 P 按最優惠利率作預測，但相信在 Fed 年底升息 1 次及 2018 年升息 3 次的預期下，香港最優惠利率料在明年最後一季將有所調整。

今年上半年大陸資金搶地情况誇張，蔡金強表示，包括港鐵上蓋及市區重建項目，以及公開拍賣供應達 7000 至 8000 伙中，中資現時佔比約 65%，高峰時間更達 70% 至 80%，直至近期本地發展商如信和置業 (0083-HK) 等奪得長沙灣宅地等。

明年中資搶地情况雖然「不會停，但不會再誇張」，主要因特首林鄭月娥新政府一邊為本地發展商加快轉換農地，像新地 (0016-HK) 今年 2 個項目換地 700 萬呎，預料明年輪到恒地 (0012-HK) 及新世界 (0017-HK)。另一方面則將公開市場預留給中資，為數約 7000 至 8000 伙。

蔡金強預期，港府的新政策將變相引入更多競爭，隨著轉換農地或新項目開售，香港明年住宅供應數升至 2.4 萬至 2.5 萬伙，實推 2.1 萬至 2.2 萬伙。2019 年至 2020 年則增加到每年 2.7 萬至 2.8 萬伙，令 2019 年下半年至 2020 年將成供應量高峰期。

中港發展商在香港佈局可能易位，蔡金強表示，本地發展商未必太積極參與公開拍賣，主要因難取得其認為回報、利潤合理的項目。不少香港發展商新購地皮均在屯門、西貢等較遠區份，主力細價樓，平均每呎樓價約萬多元。

但中資卻接連取得核心區或港鐵站上蓋項目，按伙數計港資發展商仍主導 75% 市場，中資只佔 25%，但按銷售金額計已變成港資只佔 6 成，中資佔 4 成。

談到香港地產股 2018 年表現，蔡金強指雖然轉換農地加快，香港發展商銷售仍不俗，但實際增長不大，仍維持在 300 至 400 億港元水平，變相預測性很強，但難以吸引北水光顧。

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