【蔡志雄專欄】小資族這樣做 用租金買房不是夢

房價歷經長期上漲，造成購屋壓力沉重，好不容易等到房價開始緩慢下跌，幾年之間，房價不過才跌個一、二成。眼看著房價尚未落底，於是打算買房子的人，為了等待低點暫時選擇租房子，一時之間「以租代買」成為顯學，加上本來不打算買房子的人原有的租屋需求，造成租金在房價下跌的背景之下，依然持續上漲。

從過去因為購屋壓力沉重，選擇「買不如租」，想不到才短短幾年間，現在連租屋壓力也變得沉重了！難道只能默默承受，都毫無辦法了嗎？

其實，只要把租屋跟購屋做一個結合，自然可以減輕購屋的壓力。

只是單純的購屋，所有的資金都必須由屋主自己承擔，這樣購屋壓力當然沉重，購屋之後，可以將房屋的一部分出租，利用租金來負擔部分房貸，自然就可以減輕購屋壓力。

買房子的確很辛苦，但也不要把買房子想得太過困難，以至於受限於這個想法，從來沒有好好去瀏覽市場上實際出售的物件。隨著房價下跌，目前包括新北市，甚至台北市，預算一千萬出頭甚至不用一千萬，就能買到三房兩廳公寓型的產品。

如果以一千萬來計算，抓八成的房貸，要準備二百萬的頭期款，每個月大約要付四萬元左右的房貸本息。房子買了，自己住一間，還有兩個房間可以出租，租金可以拿來繳房貸，如果兩個房間總共可以租二萬，那自己只要繳二萬，假設租金可以拉高到三萬，那自己就只要繳一萬元了。這樣就從原來只能繳租金，轉換成繳自己的房貸，更棒的是，還有別人幫忙繳。

當然，通常公寓的屋齡偏高，所以還要注意這幾個細節：

一、貸款不足向親友借：

儘量找屋齡較年輕的房子，但畢竟是公寓，貸款成數受限，不足八成的部分，可以選擇向親友借貸，按銀行利率算利息同時將房子設定二胎作為擔保，增加親友意願。

二、不要隔間降低成本：

隔間雅房，不但要花錢大興土木，破壞老屋結構，可能還要面對鄰居檢舉，不如像坊間流行共生公寓的方式，採文青式簡易裝潢布置即可出租。

三、自己住最小的房間：

通常三房之中，主臥房有獨立衛浴，這間可以租比較高的租金，屋主自己當然是住三間中最小最不方便的那一間，藉此來拉高租金。

四、提供服務拉高租金：

公寓使用空間大，房間比獨立套房大，又有客廳及廚房可以使用，這是優勢也是可以拉高租金的條件。同時，公寓不用負擔管理費，但缺點是不像大樓統一處理垃圾及公共區域清潔。所以屋主要身兼清潔員，負責清潔公共區域及倒垃圾，將房客原需負擔的管理費轉為租金的一部分。

房價高漲之下，老屋是退而求其次的選擇，至少房子買了，自己的住所有著落了，不用一下擔心房價高，一下換成擔心租金高。每個區域，有不同的租金行情，甚至同一棟樓，租金的價位也不一樣，與其只能當房客面對租金上漲，倒不如買房變成屋主兼房東，利用租金上漲縮小跟每月要繳房貸的差距。就算 20 年後房貸繳清房子更老了，起碼土地持分是最大的資產，也是下次換屋的本錢。