〈房產〉香港再現新地王 南豐246億天價奪下啟德商業地

香港短短 2 周再誕新地王。南豐昨天 (5 月 31 日) 以 246 億港元擊退 11 個財團，勇奪啟德商業地，打破上月中中環美利道地皮所創下 232.8 億港元的舊紀錄，無論按商業地或住宅地計，都成為全港總價新地王，每呎樓面地價 12863 港元亦打破東九商業地新高，成為「三料地王」。

綜合星島日報、香港文匯報報導，近年雖然住宅地皮連錄中資財團奪得，惟商業地皮卻仍屬香港大型發展商的「囊中物」。上周截標的啟德第一 F 區二號地盤商業及酒店地，總樓面逾 190 萬方呎，屬近 17 年來政府推出最大規模的商業地，於推出以來已屬市場焦點。

地政總署公布，由南豐以 246 億 99 萬 8988 元 (港元，下同) 批出；相當於每方呎樓面地價約 12863 元。

近年商業地價連環破頂，這幅地皮的地價更打破 2 周前，恒基以 232.8 億元奪下的中環美利道商業地王，創政府賣地史上新高，升幅更達半成水平。

這次為南豐首度投得啟德地皮，參考區內對上一幅商業地，為 2016 年 11 月由利福國際投得的啟德第一 E 區二號商業地，以逾 73 億元奪得，每方呎樓面地價僅約 6732 元。由此可見，區內商業地價於半年間上升近 10%；而這幅地皮的價格亦高市場估值上限逾 7%。

南豐發展董事總經理蔡宏興形容，地皮位處東九龍「中心內的中心」位置，初步估計投資額逾 300 億元，將興建綜合式項目，估計逾一半樓面作甲級寫字樓，另提供商場及酒店。他透露，由於項目設計多元化，並提供地下商業街等，因此不排除會把項目分開數個階段推出，希望首階段釋出樓面最快可於 2022 年落成。

這次地皮的每呎地價為九龍區歷來第二高，僅次於 3 年前恒基以約 47 億元奪得的尖沙嘴中間道地皮，該地皮每方呎樓面地價達 13000 多元，而目前東九龍一帶二手商廈呎價僅約 10000 元。預料區內商廈將出現封盤及反價潮，未來 3 個月的交投將會減少，並形成「價升量跌」的情況。

據招標章程規定，高限為主水平基準以上 200 公尺，即可興建約 50 層，將成整個啟德發展區可建高度最高的建築物，業界料將成為區內地標式建築。招標章程亦限定，項目於落成後不可拆售，以及需興建地下商店街。

中原地產測量師張競達表示，這次成交價超乎市場預期，反映發展商極為看好啟德新區未來發展。美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，近年政府賣出的商業地全數落入港資手中，中資未有進帳，相信因商業項目以長線收租為主，資金回籠速度較住宅慢，故影響中資財團入標意慾。

據統計，九七回歸前賣得 118.2 億元的柴灣藍灣半島地皮，穩居地王之位 10 年，才在今年 2 月被香港仔鴨脷洲 168.56 億元地王超越；新地王「登基」只有 3 個月，就遭中環美利道停車場大廈 5 月中旬以 232.8 億元成交價取代；中環地王在位更短，半個月即讓位給這次的啟德地王，轉位一次比一次密。

地王頻密產生，反映香港土地物以罕為貴，尤其是市區優質地皮愈來愈少，傳統上地王由住宅用地壟斷之局，上月遭美利道商業用地打破，這幅中環核心區寶地的成交，出現「麵粉貴過麵包」的場面，鄰近商廈紛紛加租，至今總售價雖然被啟德地王超越，但是其 5 萬元的平均每方呎樓面價，仍然傲視同儕，無與倫比。