四部門關注非理性對外投資 地產投資將何去何從

和訊房產消息11月28日，發改委、商務部、央行、外匯局四部門作出表態，將繼續對所有境外投資交易推行備案制管理，且將對跨境投資交易實施嚴格審核。

12月6日，四部門負責人在答記者問上表示，將密切關注近期在房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域出現的一些非理性對外投資的傾向，以及大額非主業投資、有限合夥企業對外投資、「母小子大」、「快設快出」等類型對外投資中存在的風險隱患，建議有關企業審慎決策。

這一聲明主要針對近期有關對境外投資加碼限制措施的市場熱議。有媒體消息稱，可能的措施包括：投資額超過100億美元的對外投資將受到嚴格審查；對投資額在10億美元以上的非主營項目大額併購投資進行嚴格審核；國有企業10億美元以上的境外房地產交易也將受到嚴格審查。

中國與全球化智庫（CCG）特邀高級研究員王志樂表示，90年代，大規模引進外資的時候，中國對外投資每年只有很少的十幾億、二十幾億，而入世之後，特別是自2005年以來，中國對外投資急劇增長，到現在海外投資存量已為上萬億美元。

中國對外投資的發展趨勢（1990-2015）

中國的對外直接投資在過去的十年快速增長。2015年的對外直接投資總額為1115億美元，連續第二年超越對內直接投資。萊坊機構數據顯示，2016年上半年，中國資金外流的情況持續強勁，總投資額達到107億美元，但對比2015年上半年下跌13.6%。不過這需要考慮到2015年上半年市場上成交多宗有史以來的大額投資，包括以19億美元易手的紐約華爾道夫酒店。預計對外直接投資未來五年的每年增長率將超過10%。

其中，中國對外房地產投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味着中國對外房地產投資在6年間漲了24倍。

萊坊機構相關負責人透露，澳大利亞、英國和美國是中國企業和高凈值人群最為關注的投資區域。此外，2014年，「險資」企業大舉進軍海外房地產業務，並且投資規模相對較高。

如果將來的審核條件中，對海外房地產投資規模設置了10億美元的交易門檻，實際能夠達到這一標準的大宗交易數量將十分有限。據世邦魏理仕數據顯示，中國資本在2013年至2016上半年間進行的海外地產投資交易中，70%低於此門檻。

同時，過去三年內最大的十宗中資海外房地產投資交易中，6宗由國有企業成交，顯現出當前國有企業在這一領域投資活躍度較高。對海外房地產投資規模加以限制後，將促使國有企業調整投資規模並優化戰略布局。

面對人民幣持續貶值，決定實施國際化的企業必然還會加大對外投資的力度。雖然成本有所提升，但更大的市場空間更有益於尋找盈利點，通過符合海外市場的產品設計、生產、營運、銷售，從中獲得更多的利益。

倘若後期人民幣繼續貶值，越早進行海外市場投資便能避免繼續貶值的風險增加，因此對有海外投資需求的企業而言，在貶值趨勢中進行海外投資對未來反而是屬於節省成本的行為。

世邦魏理仕預計，隨著海外房地產投資規模受限、海外投資項目的審批及時間成本增加，國內一線及少數二線城市核心商業地產的資本價值將因此獲得提升。當前國內低利率環境下，將繼續驅動中國投資者加大國內商業地產配置。