限房價 房企虧不虧

11月2日，海淀永豐自住房地塊掛牌出讓，並最終由中鐵以21.5億元取得，這是北京樓市930新政後成交的第二宗土地。

經業內機構測算，該地塊樓面價2.9萬元／平米，與3.5萬元/平方米（含全裝修成本）的銷售限價之間還有6000元利差空間，而博大新元10月9日取得的亦莊自住房地塊，樓面價與銷售限價之間利差僅有約2000元／平米。

業內人士認為，相比較而言，兩宗土地都有「微利」空間，中鐵永豐自住房地塊「微利」空間較大，但仍有房企內部人士認為，該地塊容積率僅有2.1，操盤難度很大，虧損風險較大。

中鐵「自住房」免虧壓力大

雖然樓面價與銷售限價之間的價差有6000元／平米，但利潤壓力仍然很大。

出讓資料顯示，海淀永豐自住房地塊建設用地面積43356.745平米，規劃建築面積91049平米，容積率2.1，含36000平方米公租房，55049平米自住房（最大套型面積90平方米，其中公租房回購價20000元/平方米，自住房銷售限價35000元/平方米（含全裝修成本）。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，「該地塊總面積為91049平米，按照銷售限價分別為2萬回購、3.5萬銷售，合計可以回款26.467億；但是以21.5億元的價格計算樓面價，公租房按照成本5000元／平米計算，最後自住房部分樓面價2.92萬元／平米，按照銷售限價3.5萬元／平米計算，利潤很低。」

張大偉分析指出，按照21.5億土地出讓金計算，房企開發的結果基本只能覆蓋成本，「房企看中這無風險的30億銷售額（含車位等），而且多日未出地，獲得土地可以分攤管理成本。」

「限價房基本是虧損的，這點不用爭論，限價房限的是未來的價格，但是成本限不住，還有可能會繼續上漲。」新城控股副總裁歐陽捷也指出，回款額減去地價只有5億元的差額，覆蓋到約10萬平米的建築面積上，每平米約為5000元，這5000元能覆蓋建安成本等管理費就不錯了。

歐陽總還表示，限價項目還有幾個看不到的風險：「一是這個項目的地下車庫銷售概率比較低，如果車庫沒有銷售掉，積壓下來就會變成企業的庫存，幾年沉澱下來，這部分的資金的利息就把本就不多的利息吞噬掉了；二是稅費問題，即便稅費按照10%來徵收，也要達到2億多，而且只徵收這點稅在房地產行業項目來說不太可能。」

「從項目操盤上來，只能把成本能省的儘量省，比如園林、配套、智能化、大堂裝修、外立面的裝飾線條甚至門窗的設計等，即使這樣，如果我們把稅費算進去，成本還是不低的。」歐陽總表示，從表面上看，賬面利潤是有的，但是實際利潤是沒有的。

「拿這些項目的基本都是國企、央企，對利潤的敏感度遠低於民企，如果不拿地，就只能退出北京的地產江湖，央企也是不甘心的。」業內人士表示。

自住房的均價重任

據中原地產統計數據顯示，永豐自住房地塊是北京第67塊含自住房地塊，累計已經成交地塊合計面積為557.75萬平米。

「從自住房對北京房價的影響看，過去三年，分別降低了北京房價7.7%、10.3%、5.95%，因為自住房的影響，北京在這一輪房價上漲過程中，才低於其他同類型城市。」張大偉表示。

數據顯示，在過去的2014-2016年，自住房合計供應了54976套，疊加上未來還有1萬套上下的潛在供應，「這7萬套本來可以賣出3-4萬的商品房住宅，按照實際低於市場價格超過30%,接近50%入市了，數字上，相當於北京市政府用1000億的財政收入損失，換來了北京房價漲幅低於其他一二線熱點城市。」張大偉指出。

當然在看宏觀數據的同時，也要看到一個個自住房項目背後的開發商，這次拿下永豐地塊的中鐵在自住房建設方面，其實不算新手。

據了解，此前中鐵聯合體在2014年拿下門頭溝自住房地塊，並以北京中鐵東興房地產開發有限公司開發建設的京西嘉苑已經售罄，這個項目總計簽約1548套，均價19500元/平米，並作為北京市第一個「職住平衡」的自住房項目在今年9月19日正式交付。

而中鐵在上一宗博大新元取得的亦莊自住房地塊上也出場參與了，此外，中鐵建、首創等一批國企也都開發了多個自住房項目。