前海開源楊德龍：樓市出現拐點 優質低估值藍籌股有抄底機會

今天我要講的是一個近期被熱議的、最有分歧的話題：現在是不是樓市的拐點，又會不會成為股市的起點。起這個題目說明我的觀點是非常鮮明的。在九月份我就發表了報告：《遠離瘋狂的樓市，積極擁抱優質藍籌股》。當時，一二線城市房價出現了瘋狂上漲，有很多人出現了恐慌性的買房，甚至出現了「房價只漲不跌的神話」。也就是說，在九月份的時候，很多人買房並不是因為需要買房，或者說是願意投資於房產，而是因為擔心會踏空才去買房。這樣來看，其實有些人相當於是被大漲的房價逼空了。那時候去買房實則就是一種追高的行為，有可能造成高位被套，甚至蒙受巨大的損失。所以當時我建議大家遠離瘋狂的樓市，積極擁抱優質的藍籌股。

國慶節期間，全國20個城市陸續出台了嚴格的限購限貸措施。這說明政府的調控力度是非常大的，而且意圖也是非常明顯的，就是要打壓房地產過快上漲的勢頭。如果哪些城市沒有控制好，那麼可能這些城市的地方政府就會受到批評。地方政府官員放棄節假日的休息連夜出台了調控措施，調控意圖是非常明顯的。關於國內地方政府願不願意去調控，可能很多人在質疑：地方政府是靠土地財政的，是不希望房價跌的，他們會真心調控麼？從結果看，無論他們願不願意，最終都出台了嚴格的限購限貸措施。這就說明調控房價是中央的意圖，就是防止房地產市場泡沫進一步擴大，防止出現去年上半年股市的那種情況，泡沫越來越大，最後泡沫破滅，造成很大的危機。所以，政府在房地產市場已經有了泡沫，且還沒有到無法控制的時候來進行調控，應該來說還是比較果斷的。

現在看來這個政策效果已經體現出來了。根據統計，過去三周全國幾大主要城市的房地產成交量均下降了百分之三十以上，特別是像深圳這些市場化程度比較高的地方，成交量甚至下降了百分之七十到八十。二手房的交易量出現急劇的下降，且一手房的開盤價出現大幅的下調，其實就表示已經產生了調控效果，樓市出現了量價齊跌。這和股票市場一樣，先是跌量，然後是跌價。現在很多炒樓的人手里還有房，可能還在觀望，看政策的效果，是不是過一個月樓市價格會反彈起來，還在硬撐。有些投機客買了幾套房，每個月的按揭都是十幾萬，雖然他們現在短期之內還是可以通過資金的挪騰來周轉，但是一旦房價在未來的半年，甚至一年都在下跌，即使不大幅下跌，只要出現滯漲，就會導致這些投機客的資金鏈出現問題，還不了按揭，最終導致他們被動的降價、拋樓。其實成交量萎縮比價格下跌對投機客來說更危險，因為這相當於房子賣不出去。這兒有個數字很有意思，就是在10月2號出政策之前，深圳樓市每天的成交量大概是三、四百套，等10月3號出了政策之後，當天整個深圳的成交量只有8套，且這8套估計也是之前交過全款的。這用股市的術語來說就是已經跌停了，也從另一個角度說明之前買房的人都是一種投機性的炒房，而不是剛需。真正剛需的人不可能花一千萬在深圳買一套一百平的房子的，這不是有剛需的人願意接受的。所以這次政府出手應該說是非常的及時、果斷、必要，效果也很快的顯現出來了。

股市和樓市具有明顯的「蹺蹺板效應「。這在以前可能不是這麼的明顯，但是在近三年這個效果是非常明顯的。因為近三年經濟處於一個轉型期，實體經濟還沒有太多投資機會，大家還不怎麼敢投實業。而為了防止經濟下滑，央行的貨幣政策還是中性偏松，M2已經達到了150萬億元，超過了GDP的兩倍，而在國際上，這個比例通常是一倍左右，這也就是說我國的貨幣是超發的，資金流動性是充裕的。這樣的話很多資金脫實向虛，在不同的資產市場流竄。所以我們看到今年，除了股市沒有大漲以外，其他市場都已經大漲了，如樓市、大宗商品、黃金等。

現在樓市已經出現拐點了，這個是毋庸置疑的。可能有人會說房地產有剛需，人口還在流入城市，城市化還在進行，但是這些理由並不能成為房價一直漲的原因，房價過去漲肯定是因為有這些理由的。然而任何一個資產都有一個合理的價格，一旦泡沫擴大的話，價格必然會出現下跌。可能過了很多年以後，當貨幣進一步的發行，人民幣對內出現了貶值，房地產的價格有可能再創新高。但這是很多年以後的事了，至少在未來的兩到三年，這個房價很難再往上漲了。這一次，國家希望的理想狀態應該是一線城市的房價出現上漲，二線城市的房價跟着漲，三、四線城市實現去庫存。但今年實際情況是，一、二線城市的房價瘋漲，三、四線城市的房價按兵不動，也沒有人去買三、四線城市的房子。因為那些地方的房子，像縣城，幾乎沒有什麼剛需，而庫存量又特別大，像深圳這樣的城市，可能庫存半年就賣完了，但是三、四線城市的庫存可能要四五年的時間。那麼有一個邏輯是，如果大家買不起一線城市的房子，大家會不會去老家買一個便宜的房子呢。我覺得這是不通的，就好像有的網友戲說，如果你娶不起林志玲，你會去娶鳳姐嗎？所以一線城市的房子雖然是漲了買不起，但是人們也不會去消三、四線城市的庫存。

那麼樓市出現了拐點之後，就會有很多資金從里面出來，找新的投資出口。現在而言，一些優質的藍籌股估值較低，具有抄底的機會。雖然可能大家最近看到成交量也沒有持續的放大，但是從國慶節之後市場確實是在不斷的上揚，特別是白酒、醫藥、軌道交通等這類藍籌股，最近都出現了比較好的上漲。然而因為成交量還沒有放出來，所以有人質疑說樓市的資金還沒有流出到股市。其實我認為，樓市資金流出到股市是需要時間的，沒有這麼快，賣套房子至少得一兩個月。但是只要存在這麼一個預期，場內的投資者會加倉的。因此，我認為國慶節之後大盤反彈主要是場內資金在加倉。因為大家預計樓市資金會流出，深港通會開通，以及養老金會入市等等利好。所以說，這一波的反彈主要還是場內資金在加倉。等樓市資金開始進來買股票的話，那行情可能就不是現在這樣緩慢上升的行情了，可能會有一波快速的拉升。

這樣看來，現在樓市出現拐點後更堅定了我對後市的這種看法，我認為大盤已經從反彈走向了慢牛。在今年上半年可以說市場是一片悲觀，幾乎就前海開源基金一家在看多做多，我提出千點反彈，就有人提出千點下跌，但是到現在我們看到大盤已經漲了500點了，而且年底之前還有上漲空間，可以說市場的趨勢已經發生了根本性的扭轉，已經是震盪上行，走二退一的這種節奏，走出了慢牛的行情。雖然慢牛的走勢不能跟原來快牛相比，它的重點是慢，確實是比較磨人的，但是賺錢的機會是存在的，好的股票是存在的。這就是我的觀點，我覺得市場已經確立了慢牛的走勢，大家可以積極的去挖掘一些機會。現在就是說在今年九月份時，我在報告中指出，當時的樓市就相當於去年五月份的股市，屬於上漲的最後階段。所以確實也有一些投資者，聽進我的建議，高位拋掉一些樓，去抄底一些藍籌股。這是一種方向性的選擇，而不要去糾結於短期的波動。那麼我們從信息的利好因素來看，確實是在逐漸增加。

本周，人社部已經宣布，可能在年內社保基金就會簽合同委托一些投資機構來進行投資管理。那麼，這就意味着養老金入市終於要落地了。養老金初期可能有四千億左右的資金入市，這對於當前的市場來說，也是一個不小的數字。最重要的是信號的意義比較大。這說明政府對當前股票價值是認可的，養老金願意在3000點到3100點的位置入場，這是最重要的。關於養老金入市，大家都在糾結於初期的資金量有多少，會不會砸個坑再買。我認為這是不會的，市場是不會去給養老金砸坑的這個機會的。養老金入市這個消息是利於市場反彈的。