樓市調控下 地產龍頭恃錢無恐

盡管樓市調控措施密集出臺，但龍頭房企2010年的擴張計劃仍未改高調。資金鏈，對于09年謹慎的大型房企，以及背靠大山的巨頭國企，目前仍構不成任何威脅。

綜合媒體2月10日報道，信貸收緊直接牽動房地產市場。

個貸方面，全國一二線城市等相繼收緊了個人按揭貸款。在首付問題上，有些銀行表示兩成首付很難成形，而貸款利率上面七折利率優惠政策也很難實現。

每日經濟新聞援引西南證券銀行業分析師付立春的觀點稱，現在銀行業對開發貸款都相對謹慎。當然對之前已經投放的項目還是會繼續投入，但是銀行對于新增開發貸款還是比較謹慎的。短期內包括2010年，房地產政策不明朗以及房地產市場面臨比較大的不確定性，對于銀行來說，風險還是比較大。

業內人士認為，若銷售持續不樂觀，并且銀行收緊信貸，房企在三四月份將面資金壓力。

不過，據上證報調查，包括中國建筑、海航置業、甚至一度高呼泡沫的萬科地產等，2010年的擴張計劃仍未改高調。資金鏈，對于2009年謹慎的大型房企，以及背靠大山的巨頭國企，目前仍構不成任何威脅。

但另外一邊，包括恒大、金地、綠城在內的2009年激進民企，卻開始了百億融資的緊急輸血。專家預測，兩類企業可能最先面臨資金壓力，并率先降價回籠資金。一類是在2009年擴張激進，且多為開發郊區大盤的房企，另一類為二、三線城市小型房企，如果是新盤銷售，就更少了退房這樣的降價阻力。

國企巨頭仍然激進

1月底，中國建筑發布2009年業績預增公告，稱公司2009年度歸屬于上市公司所有者的凈利潤將達到27.45億元，較上年同期增長80%以上。

業績向好的同時，這個大型國企的2010年擴張計劃也十分激進。上證報從權威渠道獲悉，中國建筑旗下中建地產有可能與上海某區政府一次性談定8個房地產項目的開發計劃，涉資數百億元。并承諾將中建地產總部遷至該區域。

除中國建筑外，包括海航置業等在內的2009年風頭很健的房企2010年仍在高調尋找可以收入囊中的土地。“因為有海航集團這個大背景，對于海航置業來說，現在不是資金鏈緊，而是生產資料緊，也就是土地不好拿。”知情人士透露。2009年9月，海航置業等海航集團下屬的三家企業以18.24億元的總價奪下上海黃浦江中心段地塊，創下當時的單價地王。加上海口大英山老機場、北京首都機場等幾大機場附近的土地儲備，在2009年下半年時，海航置業的土地儲備已經超過7,000畝。

另一個可能在2010年震驚市場的是萬科地產將開展的一系列動作。有消息稱，僅在上海一地，萬科2010年的計劃土地儲備就有7塊。對即將開始競標的泗涇大型居住區項目，萬科志在必得。在分析人士看來，萬科2010年高調拿地是符合商業邏輯的行為：在2009年地價越來越高的時候，萬科在拿地方面相對謹慎，保持了較穩健的資金實力，到2010年地價可能回穩的情況下，抄底進場將為萬科贏得較大的騰挪空間。

市場風險已現 二季度或成拐點

房企巨頭一頭熱的激進態度已經不能令市場簡單的樂觀了。盡管保利地產等龍頭股年報異常亮麗，但還是抵擋不住傾瀉而下的投資者拋售潮。市場的悲觀情緒來自兩方面，一是宏觀調控政策的連續打擊，二是商品房銷售市場的低迷。

根據保利的年報公告，2009年保利公司實現主營收入229.87億元，營業利潤52.2億，歸屬于母公司凈利潤35.19億元，分別同比增長48%、36%、57%。實現房地產簽約面積526.69萬平方米，簽約金額433.82億元，分別比去年同期增長131.08%和141.38%。目前公司凈負債率為49.26%，年底擁有貨幣資金152億元。但值得注意的是，公司未付地價款為174.93億元，其中需要一年內支付的地價款為164.91億元。

長江證券在1月份對“招保萬金”四家地產企業展開的調研也顯示，短期內行業受到的政策沖擊沒有讓大部分公司做出明顯的戰略調整，比如新開工量、銷售計劃和融資計劃等。“像保利這樣的現金流情況和負債情況是比較正常的，但也要看2010年市場銷售情況。短期來看，一季度滯銷對房企來說不構成威脅。但也要看二季度情況。如果二季度房子仍然賣不動，開發商就會考慮降價。”某一線城市房地產協會秘書長稱。

中國指數研究院最新公布的監測數據顯示，2月第一周，34個重點城市中，成交量環比下跌的城市達21個，占比繼續擴大。其中，福州樓市成交環比跌幅最大，達54.35%。武漢次之，環比下跌達53.57%。價格方面，北京房價依然堅挺，2月以來新盤成交價環比上升2.73%；上海、廣州、深圳房價則有所松動。其中，上海新盤成交價環比下滑10.67%，廣深房價則分別微跌0.34%和0.01%。

除了銷售市場的因素外，開發商最擔心的還有政策的連續打擊。近期，有消息稱，全國土地大檢查即將啟動，這意味著閑置土地的收回已經不再是口號。北京大龍地產項目、南京招商地產項目、廣州恒大地產項目均傳出已經或可能被地方政府收回。這些跡象令囤下天量土地的大型房企繃緊了神經。

(徐志嬌 編輯)

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