鉅亨網編譯陳韋廷
2025 年 12 月 9 日，市場傳來一則震動消息，雅居樂 (03383-HK) 被債權人新濠國際提交清盤呈請，該公司股價暴跌至歷史最低，此事標誌著曾叱吒中國房地產界的恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創展集團 (00754-HK) 的「華南五虎」，在業界寒冬中已全部陣亡，反映出中國民營建商從高槓桿擴張向高品質轉型的深刻陣痛。
清盤呈請源自雅居樂與新濠國際的合作糾紛。雙方於 2021 年聯手以 40 億元 (人民幣，下同) 競得中山市一宗綜合用地，打算開發住宅、娛樂及酒店綜合體，但該項目因雅居樂未履行協議條款而終止。
香港法院將於 2026 年 2 月 25 日聆訊此案，為雅居樂本就艱難的債務重組之路增添變數。
截至 2024 年底，雅居樂總借款達 489.16 億元，其中一年內必須償還 383.26 億元，佔總債務的 78.35%，2025 年是雅居樂償債關鍵一年，境外債務重整方案若年底前未能與債權人達成一致，可能觸發交叉違約。
銷售方面亦不容樂觀，今年前 7 月銷售額僅 47.66 億元，年減 42%。儘管雅居樂在 78 個城市擁有 3122 萬平方公尺土地儲備，但佈局集中於海南、雲南等文旅大盤及中山、惠州等去化壓力較大的城市，結構性難題突出。
雅居樂由陳氏五兄弟創辦，1992 年從家私業務轉向房地產，2005 年上市後全國化擴張，躋身「華南五虎」。2016 年啟動多元化策略，佈局物業、環保等領域，但業界寒冬中多元業務陷入「輸血不足」窘境。2021 年產業轉向時，雅居樂未聚焦核心城市，反加碼三四線文旅項目，今年上半年巨虧 80 億元，戰略失誤顯現。
「華南五虎」曾以「中國房市看廣東，廣東房市看華南」著稱，如今格局瓦解，恒大已退市，清盤方全球追索資產，碧桂園、富力、合生創展深陷收縮陣痛，碧桂園作為規模最大者，總資產約 9093 億元，今年上半年營收 725.7 億元。近來，碧桂園所有境外債務重整計畫獲批准，整體降債規模預估超 900 億元，大幅緩解未來 5 年兌付壓力。與此同時，碧桂園進行高層調整，總裁莫斌調任聯席主席，由程光煜接任總裁。
富力地產則由張力與李思廉創立，以舊城改造崛起，但 2017 年以 199.06 億元購入萬達 77 家飯店決策埋下隱患。
新冠疫情衝擊旅遊業，飯店資產回報慘淡，出售計畫屢屢受挫。截至去年 6 月底，富力總負債 2,643.79 億元，負債比率高達 408%。
合生創展則路徑獨特，奉行「高溢價、慢週轉」模式，逐漸在規模競賽中掉隊，此前因未能償還 9.41 億港元借款，觸發 93 億港元貸款交叉違約，今年上半年營收減少 53.14%，歸母淨利首次虧損約 15.8 億元。
「華南五虎」的集體沉浮反映出中國房市從高速擴張到穩健轉型的陣痛。從碧桂園的債務重組、合生創展的高端突圍、富力的資產出售、雅居樂的土儲優化，每家企業都在探索生存路徑，它們的經驗與教訓也為產業轉型提供珍貴樣本。時代已落幕，但對槓桿風險與永續發展的思考仍在繼續。
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