再獲主流金融背書 美國「兩房」接納加密貨幣作為房貸抵押評估

美國聯邦住房金融局 (FHFA) 局長 William J. Pulte 近期下令房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 兩大政府贊助企業，評估在單戶抵押貸款風險評估中納入加密貨幣的可能性。這項新政策允許借款人使用未轉換的加密貨幣來滿足房貸儲備要求，但用於頭期款的加密資產仍需轉換為美元。

Pulte 表示，此舉符合川普總統將美國定位為全球加密貨幣市場領先地位的目標。此指令僅限於能在美國受監管的中心化交易所上證明、儲存並受法律約束的加密資產。

房利美與房地美不直接發放貸款，它們向商業銀行購買住房抵押貸款，將其打包、證券化為抵押擔保證券 (MBS)，提供擔保後出售給全球機構投資者。這為房貸市場注入流動性，使美國人能以更低利率、更長期限獲得房貸。

然而，它們在 2008 年次貸危機中幾乎引發全球金融體系崩潰，最終由政府斥資近 2000 億美元救助。因此，任何涉及「兩房」的政策變動，都直接關係到美國房地產市場穩定、金融體系安全及納稅人利益。

業界專家對此變革看法不一，但普遍認為其意義深遠：

• 關鍵轉變與民主化： 數位銀行 Milo 執行長 Josip Rupena 稱此舉為「加密貨幣在傳統金融體系中觀念的關鍵轉變」。城市大學金融與經濟學兼任教授 Dennis Shirshikov 認為，這對「加密資產豐富但現金不足」的買家而言是「大事」，能使他們獲得抵押貸款的機會更民主化。

• 增加市場流動性： 全國房地產經紀人協會首席經濟學家 Lawrence Yun 表示，納入加密資產意味著更多美國人可以在不變賣加密貨幣的情況下獲得抵押貸款，可能導致更多房屋銷售。

• 合法性背書與稅務優化： 將加密資產引入「兩房」抵押品範疇，是加密資產誕生以來最具里程碑意義的「合法性」背書之一。這意味著加密資產事實上被承認為與股票、債券、房產同等地位的可金融化價值儲藏手段。對於持有大量加密資產的人而言，此模式能讓他們無需出售加密資產就能獲得美元貸款購房，從而避免高昂的資本利得稅。

然而，這一政策也伴隨挑戰和風險：

• 波動性與「死亡螺旋」風險： 專家警告稱，加密貨幣並非「應急貨幣」，其價值可能一夜之間驟降 30%。將高波動性的加密資產與流動性較低的房地產市場掛鉤，若市場下行，大量以加密資產為抵押的貸款同時被強制平倉，將迅速形成巨大拋壓，導致加密資產價格暴跌，觸發更多抵押品清算，形成典型的「死亡螺旋」。這種清算速度和規模，將遠超 2008 年房屋法拍流程。

• 實務限制與操作複雜性： 目前框架假設資產存放在中心化、美國受監管的交易所，這不代表所有加密貨幣持有者的操作方式。對貸方來說，這將增加操作複雜性、監管混淆，並存在單一代幣崩盤導致系統不穩定的風險。

• 自託管與託管平台風險： 雖然允許借款人使用冷錢包等自託管方式，但政策尚未明確認可，這將限制其影響力。此外，對託管平台的依賴也引入了類似 FTX 的交易對手風險。

實際操作中，大多數房貸貸方將會謹慎行事。貸方很可能會大幅折價計算加密貨幣的價值，例如按市場價值的 10% 甚至更低來計。規則可能要求資產必須在美國受監管的交易所持有、經過一段時間的「養老」、不被質押或借貸，並且必須是流動的。

Shirshikov 指出，貸方會根據加密貨幣波動性應用動態「減值」(haircuts)，例如只計算比特幣餘額的 60% 或 70% 作為抵押品。同時，貸方可能會限定加密貨幣在儲備總額中的比例，例如 20% 到 30%。

這項政策將影響那些以數位方式儲存財富的加密原生借款人，他們通常是企業家、首次購房者和全球公民。對貸方而言，這是一個機會，可以負責地擴大信用可及性。然而，如何驗證、估值和監控這些資產的操作層面，將需要快速發展。