一線城市再無豪宅稅！高盛：陸房市觸底在望 對經濟拖累在2026年逐步下滑

中國廣州市上周五 (22 日) 加入北上深等一線城市行列，下月起取消與普通住宅和非普通住宅標準相挂鉤的加值稅等政策，一線城市再無「豪宅稅」，專家認為，這些措施將有助於降低購屋者買房成本，緩解企業資金壓力並進一步穩定房市。

高盛 (GS-US) 首席中國經濟學家閃輝上周五 (22 日) 表示，中國房市對經濟成長的拖累將在 2024-2025 年達到頂峰，並在之後逐步降低。目前地方政府對於存量房的收購有助於解決供給過剩的問題，但目前仍存在很多現實問題，地方政府和開發商對於政策實施細節仍有分歧。

高盛本月初也出具研究報告指出，明年中國房市將逐漸觸底。假設未來三年將有 8 兆人民幣的財政刺激政策來實現供需平衡，房價將在明年底穩定下來，但在新開工企穩之前，改善將較為有限。若新開工能夠在 2027 年持平，中國房市投資可能在 2028 年至 2029 年開始平穩，對經濟的拖累也會逐漸消失。

高盛認為，要實現房價企穩和 2027 年新屋開工率的恢復，必須先讓可售庫存下降，這部分需要約 2 兆人民幣，相當於全國範圍內 20 多兆新屋市場可售貨源的 10%，其次是逐步消化在建工程或閑置土地背後的債務。此外，還需對資不抵債已預售單位竣工專案提供資金支援。目前這類專案未納入白名單融資。

此外，房價企穩並持續上漲的充分必要條件是宏觀經濟周期的逆轉。具體來說，必須看到當前螺旋式下降趨勢的停止，且就業和收入預期能復甦。這些因素是房價穩定並持續上漲的重要基礎。目前，去庫存和適度降息至 2% 等措施雖對房價有一定正面影響，但持續性難以判斷。以日本在 1992 年和 1993 年為例，當時東京房價在大跌後出現小幅反彈，但隨後繼續下跌。因此，即便] 政府採取足夠刺激措施，可能會帶來一線甚至二線城市房價回升，但可持續性仍需觀察。

高盛基於過去五個政策寬鬆周期的數據分析，房地產開發商的市凈率 (PB) 平均可以擴張約 50%，當前目標價是基於 2024 年平均 0.4 倍 PB，在 2025 年達到 0.7 倍 PB，但即便達到 0.7 倍 PB，這一估值水準仍處於歷史長週期交易區間的低端，因整體行業股東權益報酬率 (ROE) 遠低於歷史水準。要實現估值擴張和回升，最核心因素是房價真正見底並企穩 ‧ 尤其是國有企業的開發商，其新拿地獲利率和後續 ROE 提升需要更強信心。

中古屋市場方面，高盛預估每年成交量將保持中位數成長，房價將在明年底至後年初穩定，均價在 2026 年持平，2027 年則料將成長 2%。中國房價 2026 年底回到 2024 年底水準，並在 2027 年有小幅增長。中古屋市場主要集中在一二線城市。

目前，中國房地產行業在扣除預付款後的總負債大約為 8 兆美元，約為 50 多兆人民幣，其中超過 30% 的負債與在建工程和土地儲備相關。當前資產周轉率不到 10%，遠低於 2014 年、2015 年的 15%，這反映出房價下跌和成交量萎縮背後的債務去化困難。

高盛在報告中也根據不同情景假設下，維持對華潤置地和中國海外發展的買進評等，還維持兩個高貝塔係數且品質較好的公司買入評級，分別為龍湖和綠城中國，但下調六檔股票評等，包括萬科、華僑城從「中立」下調至「賣出」，保利發展、招商蛇口及經貿控股從「買入」下調至「中性」。