2024年中國房企迎轉折關鍵：優化債務結構、多元化布局、把握新發展節點

截至 3 月底，中國 15 家重點上市的房地產企業財報已全數出爐，在淨利潤方面，目前僅有華潤置地、中海地產、龍湖、萬科地產以及保利發展 5 家企業獲利逾百億人民幣，不少房企淨利下滑甚至虧潤。化解債務壓力、多元化營運布局以及把握新的發展節點，是中國房企在 2024 年迎來新轉折的三大關鍵。

在各大房企的業績發布會上，「現金流」、「安全」、「瘦身」已取代「成長」、「規模」和「發展」成為高頻詞，顯示在產業深度調整兩到三年後，市場格局已有大變化，發展規模和現金流安全正在達成一種新平衡。

面對新格局，今年 1 月下旬以來，北京、上海、廣州、深圳相繼出台放寬住房限購的房市新政，5 年期 LPR 也在鬆綁，為房市釋放積極信號。

克而瑞數據顯示，近期南京、成都、武漢、天津以及青島等新一線城市持續升溫，其中，南京新房市場 3 月上旬開盤去化率反彈至 2022 年來新高，成都新開盤項目去化率保持在 60% 以上的高檔。此外，2023 年底，中國城鎮常住人口達 93,267 萬人，較 2022 年增加 1196 萬人。

中國國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民表示，按 75% 的城鎮化率水平保守估計，至少仍有 9 個百分點的成長空間，城鎮總體人口將增加 1.3 億人，有望帶來新的增量住房需求。在高質量的發展下，房企正在尋找新的周期和模式。

中國房地產業要告別不健康的「三高」，即高周轉、高槓桿及高負債的發展模式，進入新的周期，縮表為必然趨勢。已經公布財報的房地產企業，也都聚焦主動縮表、優化債務結構的過程。

萬科集團在年度報告給出的縮表進程為透過大宗資產、股權交易兌現「蓄水池」，該公司預估未來兩年將削減 1000 億人民幣以上的付息債務。

龍湖集團自 2022 年起便主動且有序地降低負債規模。截至 2023 年底，該公司的有息負債規模持續下滑，三道紅線指標持續穩居綠檔。剔除預收款資產負債率為 60.4%；淨負債率為 55.9%；現金短債倍數為 2.25；且 2026 年前無境外到期公開債券。

值得一提的是，去年龍湖集團經營現金流為史上首次為正，該公司表示將堅持經營現金流為正的內生發展模式。華潤置地也表示，在主動控制融資規模成長，量入為出，透過經營現金流支持新增投資，實現內生良性發展，全年經營現金流充足。

對房企來說，除了開發以外，多元化商業營運能力的重要性也日益增加，商業地產、產業地產的營運，以及長租公寓、物業等多元化業務，對業績的貢獻比重愈來愈大，具有代表性的企業莫過於萬科和龍湖。

萬科旗下萬科泊寓未比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過 5000 家企業提供住房服務，龍湖長租公寓品牌冠寓則累計開業 12.3 萬間房源，管理規模近 16 萬間，去年租金收入較 2022 年成長 6% 至 25.5 億人民幣。

另外，在歷經部分房企品牌信心瓦解，以及剛需剛改上車時，對產品力信心不足等問題後，後續進場的新項目，可藉由務實品牌的產品力，在市場端重新樹立自身的產業地位，雖然市場低迷，對品牌來說也是二次崛起的機會。