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房產

〈房產〉賴正鎰:台灣房市將出現3年盤整期 今年全台推案將減量2成

鉅亨網記者張欽發 台北 2023-01-11 15:52

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鄉林集團董事長賴正鎰。(鉅亨網記者張欽發攝)

立法院通過「平均地權條例」修正案,今 (2022) 年將實施「預售屋新五規」,鄉林 (5531-TW) 集團董事長、全國商總主席賴正鎰今 (11) 日指出,今年全球通膨可望趨穩,利率再調整有限,平均地權修正案通過後,應該是最後一波打房,政府應會暫時縮手,他也預告台灣房市將盤整 3 年,逐漸回歸市場正常機制。

同時,賴正鎰預估,2023 年全台房市推案量減少 2 成,總量約是 1.6 兆元,呈現「價穩、量縮」格局。

賴正鎰分析,去年美元的大幅升值造成歐元台幣日幣都創下有史以來的重貶,像是台幣一度貶破 33 元,現在又回到 30.4 元兌 1 美元左右,股匯市也大受影響,美元升息造成外資抽腿,台股跌回到 14000 點至 16000 點之間盤整,台幣匯率也會回到 29 元。中美關係緊張,大陸在台海演習,影響兩岸政經,行政院主計總處下修去年經濟成長率為 3.06%。

賴正鎰認為,好消息是,在美國就業率提升,通膨趨緩的情況下,外界都推估美國聯準會將緩升利率,第一季只會調升 1 碼,他預估全球貿易在今年第三季可望好轉,在全球景氣漸漸恢復後,半導體晶片與手機等電子產品,今年應該是去庫存的一年。

賴正鎰對於台灣房市未來表現有六大趨勢分析,第一,去年國際天然氣與原物料漲價,連帶使得國內民生物價與餐飲被迫漲價,民生消費壓力更大,政府此時又嚴厲打炒房政策,包括房地合一 2.0,提高地價稅與土地增值稅,土建融貸款管制,取得土地後須在 18 個月內取得建照開工等一連串動作,打亂開發商的推案計畫。

同時,2022 年房價大漲原因是政府帶頭調升利率與增稅,加上建築材料成本上漲,像是台中,這兩年平均房價從 20 萬元上升到 45 萬元,每坪建築成本從 8.5 萬元漲到 14 萬元,台北 12.5 萬元漲到 22 萬元,SRC 鋼構建築的每坪成本甚至超過 25 萬元,他直言「房價已經回不去了」,這也吸引不少預期房價高漲的人趕緊進場置產抗通膨、求保值。

第三點則是,目前建商購地貸款成數約剩五成,這幾年購地「吃飽了」,加上政府限期 18 個月須取得建照,所以今年也是去化土地年,去化速度放緩,加上無法預測建築成本,很多建商決定改採「先建後售」來確保金流,穩健經營。都會區未來的土地首選將會以都更為主,但首要必須先會控制營建成本。像是台北、新北、桃園、台中的舊市區都更為優先,台南與高雄也一樣,在高建築成本的現況下,房價真的回不去了。

賴正鎰認為,第四,2022 年全台住宅總推案量突破 2 兆元,但總體銷售面積並未上升,明顯是單價上漲造成,在政府打炒房下,今年持續發威,預估推案量減少 2 成,總量約是 1.6 兆元,呈現「價穩、量縮」格局。

第五,九二一大地震後,全國的建商倒閉僅剩不到 100 家,這幾年又恢復了,增加到上萬家,他預估政府打房後,再來幾年都會是盤整年,小建商可能會被併購或出售土地已是未來趨勢,資金實力不夠的小建商,將會大幅減少,預估三年內會縮減 50%,約剩下 5000 家左右。

第六,大型的品牌建商將會朝向商業不動產方向去經營,例如投資酒店、商場、辦公室收租,邁向正常開發商的永續經營方向走,在規劃設計建案方面,也會越來愈精緻化,產品會越來越精美,讓消費者可享受更好的生活品質。

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